大地產商 第328章

    青峰山濕地公園與八百畝商業、住宅綜合捆綁項目，丁洋是有些動心，但這麼大體量的投資，而且這巨量的資金需要在青泉、商都之外籌措，他就有些信心不足了，還是希望拉徐元洲一起參與進來。

    「陳總對青泉市未來的新房市場走勢，有什麼判斷，」徐元洲看向陳立問道，「依照濱江新區如此這麼大的建設規模，明後兩年投入市場的新房數量巨大，加上青峰山大橋明年底建成通車，江灣嘉龍城應該對青泉的購房市場，會有一定的分流吧？」

    「明年底之前，青泉市大約有三萬套新房推向市場，以青泉當前主城區四十萬人口而言，這麼大的開發體量是需要三五年才能消化，但青泉以煤炭採掘工業為主，區縣製造業發展相對滯後，也造成區縣城鎮基礎設施建設落後，這就會造成下面區縣購房需求，將大規模湧入主城區，」陳立說道，「所以，孟市長提出在十到十五年青泉市城區人口發展到八十到一百萬規模，是有據可依的。此外，考慮到煤炭市場行情持續上漲，新增財富缺乏有效的投資渠道，將大量湧入房地產市場，會最終使得青泉市人均居住面積超過商都，我們預測，青泉未來十五年到二十年間，大約需要新增二千萬平方米的住宅面積才有可能達到飽和；商業面積也需要達到三百到五百萬平方米，才能達到飽和……」

    「那陳總對青泉未來的新房價格走勢，怎麼看？」徐元洲問道。

    新潮銳在青泉投資體量如此巨大，陳立對青泉樓市發展的預測及信心，是毋庸置疑的，但徐元洲還是想問得更具體、更透徹一些。

    「青泉明年底之前，主城區的住宅價格突破三千是毋庸置疑的，青泉新銳城也是照這個價格底線進行建設。相信丁總前幾天跟韓子睿他們在一起，也應該聽他們聊過，要是青泉明年底之前的新房價格低於三千，我們的青泉新銳城項目會面臨怎樣的窘境，」陳立說道，「而新區房屋價格超越舊城區價格，將是大勢所趨，這點在商都以及更多的一二線中心城市得到證明，考慮到濱江新區將容納下屬縣區的大量購房需求，這點將在明年尤為突破顯現出來。所以青泉新銳城明年年中的高層公寓住宅，保守開盤價也不會低於三千；而無論是青泉新銳城內的低密高端住宅區，還是青峰山南麓、毗鄰濕地公園的高端房源，價格應該還要有20-30%的增幅才算合理……」

    「……」丁洋與徐元洲對望一眼，沒有再問什麼。

    他們意識到青泉房地產市場有引爆的趨勢，知道時機不待人，但他們對青泉、對商都的房地產市場特質研究還是不夠深入，一下子就做這麼大的項目，心裏還是沒有底。

    「新潮銳房產提供從規劃設計到市場營銷策劃及銷售等一系列的綜合服務，我們的合作方大成建設及景林建築設計事務所，則是省內以及國際一流的承建商及建築設計服務商，商業公司也能為你們的商業項目提供全面的招商及運營服務，」陳立繼續說道，「只要你們認可我的判斷，對青泉將來的房地產市場發展有信心，又能籌集來資金，其他方面都不用擔心什麼。」

    「這買賣可就都讓新潮銳做過去了啊？」徐元洲笑道。

    「你們要是能承受每年達20%的高額財務成本，大商資本也可以提供融資服務啊，我們這裏都是全套的。」陳立哈哈笑道。

    「這個就算了，這麼高的融資成本，做個項目，利潤就要都被你們吸血走了。」丁洋笑道。

    他與徐元洲在北京、秦皇島手眼通天，除了部分自有資金，融資成本也不會高過10%，自然不會接受青泉、商都民間市場的高利貸，那樣的話，真有可能將項目的利潤都給吸光掉。

    討論了半天，徐元洲、丁洋都沒有定論，張浩然也不指望他們能有什麼定論，說道：「我爭取一下，看市政府辦公會能不能決定將青峰山濕地公園綜合項目提前到下月初的土拍上掛出，這樣一來，丁總、徐總還有半個月的決定時間。」

    丁洋、徐元洲六月上旬都不能做出決定，青峰山濕地公園綜合項目最壞的結果就是流拍了，但對市里來說也沒有什麼損失。

    而項目流拍，也就意味着市場行情看淡，等到新潮銳資金寬裕起來，市里在下一次掛出項目時，則有更充分的理由給出更好的條件。

    接下來半個月，青泉市一批煤礦招商項目陸續進入礦權交易交割階段，近三十億的資金差不多是一次就進入青泉市；又由於這批煤礦之前的承包權都在私人手裏，也就是說這次煤礦使用權交易，依舊是青泉的煤炭圈直接受益。

    這一次的礦權交易，以及諸多煤炭商手裏的礦權增值，使得青泉市一下子多出好幾十個身家上億、三五百個身家上千萬的富翁。

    這使得青泉奔馳、奧迪、寶馬等幾家豪車4s的庫存車一下子被清空，周大海也頻頻找陳立訴苦，現在幾乎每天都有幾個人跑過來找他打招呼，想要從錦江郡府拿一套別墅。

    青泉目前的別墅項目太稀缺了，已經建成的兩座別墅小區，早就售盡了，目前已經建成但未開售的就是錦江郡府，而且錦江郡府的品質極高，又位於將來濱江新區的核心地段，手裏突然拿到幾千萬、上億資金的煤炭商們，倘若之前沒有購置豪宅的，誰不希望拿出一小部分資金，換座大宅？

    錦江郡府改為中大觀瀾三園使用，目前在陸續招攬一些軟件外包、電子信息技術開發等新創企業入駐，自然不會改變初衷對外銷售，但負責錦瀾莊園銷售的錢達，卻是不失時機，組織青泉煤炭圈的新富們，搞了一次商都二日游。

    錦瀾莊園十六棟也是雁鳴湖沿岸僅有的獨棟別墅，最後以平均每棟八百萬的高價全部售空，再加上一些位置頗佳的高端雙拼大戶型，過去一年銷售才勉強過億的錦瀾莊園，一周時間就銷售掉三個億，反倒是總價在一百五十萬以下的聯排，沒人理睬，還得後期慢慢的消化。

    身家上億的新富，有多地多處添置房產物業的需求，但在涓滴效應之下，因礦權交易以及煤炭市場行情上漲而產生的一些富裕家庭，購房需求則集中在青泉當地釋放。

    加上青泉市政府近半年來基建東進，濱江新區大開發深入人心，國邦地產及御隆置業最先大規模建設的國邦新苑以及御隆新城，五月底、六月初新房銷售開始大增，兩家公司五月的新房銷售量就超過二百套。

    而此時青泉市主城區往東北翼拓展的趨勢已成，之前東西價格倒掛的現象也扭轉過去，國邦新苑、御隆新城的新房售價都在兩千六以上。

    考慮到青泉市的購房需求激增，而全市可售新房存量僅有三五千套，都不夠兩個月的消化，以國邦地產、御隆置業為首，都已經在醞釀新的漲價風潮。

    這段時間，陳立異常的忙礙，但偶爾還是能跟大舅沈興邦、二舅沈建國碰一面的，兩個舅舅看到陳立都喜氣洋洋，再沒有以往的怨氣滋生。

    國邦新苑提前一年進入青泉房地產市場，在主城區東北翼的拿地成本平均下來，每畝僅二十五萬，加上國邦新苑又是位於主城區的邊緣開發建築成本相對低廉的多層住宅，差不多每賣出去一套房，就能有十到十二萬的淨利潤，等手裏八百畝開發完成，差不多能收穫六到八個億的淨利潤。

    這還是房價穩定在當前的基礎上，不再繼續增漲的估算。

    不過，社區綠化投入相當較高的御隆新城，下一期的新房開盤，會直接提到三千元，而國邦新苑的新房價格也會嘗試提高到兩千八每平米，這都會帶來更大的利潤空間。

    徐元洲、丁洋當中返回了一趟北京，分頭找各自的合伙人以及幕後一些投資人商量，六月七日趕回青泉，帶着兩人聯手拿下青峰山濕地公園綜合項目的決議，趕在十日土拍之前，以丁洋名下的楚洋置地股份有限公司，向青泉市國土資源局提交申請及保證金。

    萬邦、方龍、新潮銳、南華手裏都有超大型項目進入開發建設，商都及青泉於九日、十日兩天各自招開的土拍，沒有他們這四家巨頭參與，並沒有因此而失色多少。

    與鄭文遠所預料的一樣，陳立果真有機會與王振元再次相遇，九洲鋼鐵除了與省鋼鐵集團與青泉市政府簽約總投資達一百億的煤鐵項目之外，同屬九洲集團旗下的九洲地產，也以商都、青泉的這兩次土拍，正式進入中部省市房地產市場。

    除了萬邦嘉龍城外，商東新區及商都市其他區縣都無意再掛出大宗土地轉讓，九日的土拍，所推出的地塊多以一二百畝的中等商住地塊為主。

    新潮銳以新銳城的名義，在秀石山西麓拿下兩塊地作為秀山新銳城的四期建設用地儲備起來，但總面積也就三百二十畝，而競拍地價高達四億五千萬。

    九洲地產在臨江區域拿下兩宗住宅建設用地，總面積也就三百畝，競拍價達到三億六千萬，地價上漲到每畝一百二十萬。

    然而真正激烈的還是青泉十日舉行的土地拍賣現場。

    青峰山濕地公園綜合項目，是這次兩地唯一推出的大宗地塊，除了九洲地產、楚洋置地外，青泉煤業集團所屬的地產公司，也參與競爭，楚洋置業最終以四億五千萬的競拍價，將這一項目收入囊中。

    考慮到青峰山濕地公園的水系改造、景區建設以及大批的公共旅遊設施建設投入不能低於六個億，最終平攤到八百畝商住綜合用地上的地價每畝達到一百三十萬還多。

    這個很符合陳立事前的預測，但在外界看來，青峰山南麓的商住地價竟然超過商東新區的臨江區域，多少有些不可思議。

    只是很多人都沒有意識到，青峰山南麓地塊，是緊挨青泉濱江新區cbd核心區的，而商東新區的臨江區域，距離商東cbd核心區還有四五公里的間隔。

    只要青泉新銳城的建設力度足夠大，這就足以將兩邊的地價差拉平掉。

    而無論是柳林河污水處理廠趕在六月上旬正式奠基開工，還有青峰山濕地公園綜合項目成功拍賣，都意味着青泉新銳城在柳林河上下游水體配套項目上形成真正的閉環，將保證青泉新銳城所打造的水系體系，將在明年底之前以最高品質呈現在世人面前。

    到這一步，陳立為青泉新銳城的鋪底工作總算是提前完成，接下來就要看青泉房地產市場自身所孕育的爆發機會了。