金融弒獵者 第993章 躋攀絕頂，房地產 （五）

    就在這人還想接着沖李炎嗆白幾句什麼的時候，忽然他手機嘀的一聲脆響。筆神閣 www.bishenge。com

    不僅僅是他，很多人的手機前後也發出了「嗶呤、叮叮」的聲音。

    所有人幾乎都下意識拿出手機乜了眼屏幕，瞬間大廳里寧靜一片，從剛才的喧囂到現在的死寂。

    這種轉變讓人有種起雞皮疙瘩的瘮……

    所有人的手機上都收到了一條信息，而且恰恰就是李炎剛剛提到的消息：渤海灣地區發佈新的房地產市場調控政策。明確規定居民購買住房在取得房產證五年以後，才能上市交易。其中涵蓋二手房……

    許久之後，周總咽了口唾沫一臉錯愕的衝着李炎問道：「你……你是怎麼知道這個消息的？難道你有接觸通天的本事不成？」

    又瘦又矮的趙總同樣端起茶杯猛灌了一口之後，衝着李炎看了幾眼追問道：「這種消息你是怎麼知道的？不可能……怎麼可能是這樣?」

    李炎苦笑着攤攤手，隨後從兜里掏出手機晃了晃說道：「我要說是個意外，你們信嗎？」

    所有人的目光展現出來的都是不信兩個字，但是沒一個人直接嗆聲與李炎對質。此刻站在一旁的吳知霖輕輕咳嗽了一聲，用恰到所有人都能聽見的聲音輕聲對李炎說道：「你是怎麼知道的？大家都在等着你，就不要賣關子了。」

    晃動了幾下手機，李炎苦笑着說道：「其實，我真的沒什麼通天的本事。我也不認識上面的高層人物，只不過我有一個喜歡刷新聞的愛好。」說道這裏，李炎頓了頓看了眾人一眼之後這才繼續說道：「今天的房價一天比一天畸形，就連地產大亨們都開始撰文寫這種東西了。我看到了，只不過我屬於那種極少數幸運的人，我看完之後在點開的時候文章已經被「緊急」的下架了。」

    「哦？什麼內容，你剛剛說的消息嗎？」周總沖李炎追問了一句。

    搖了搖頭的李炎，感慨道：「是也不是，我看到人家地產大亨說道房地產市場一天比一天畸形，已經違背了市場的常識。在座的諸位都是金融圈子裏成名已久的人物了！你們成名股海的時候，我還不過是個學生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房價一直在高位，成交量慘澹是一種什麼狀態。」

    趙總失語道：「是……是高位縮量橫盤?」

    「對，就是高位縮量橫盤。那結果又是什麼呢？」李炎問出這句話以後，不等任何人回答自己的問題，他直接給出了答案：「正常來說，必定是回落！縮量時間越久，橫盤的時間越長，那麼在高位的回落越就越大對嗎？其實現在用租金回報率來衡量房地產市場價格走勢方法，可都是失效的，為什麼？為什麼呢？」

    李炎連續問了兩個為什麼，但是大家誰都沒回答李炎這個問題。看着眾人的眼神，李炎明白大家不是揣着明白裝糊塗，而是揣着明白不敢說！

    「其實，就連之前的房價上漲也是讓經濟技術分析所「無法」解釋的對嗎？縮量拉升，結果又是什麼？」李炎問出這句話之後，同樣沒有等人回應自己，而是直接說道：「在股市里，縮量拉升就是誘多。今天房地長市場有高位縮量橫盤的結果，已經是最好的結果了，不是嗎？」

    連續的幾個問題，讓原本一個還梗着脖子的大佬，也微微垂下了頭。

    「那個地產大佬說從一九九八年開始，過去的二十年華夏的房地產市場用市場化的方法，確實讓許許多多的人改善了住房條件，也讓城市的面貌大幅度的有了改觀。我不得不承認房地產行業在這二十年中功不可沒。用市場去配置和組織資源也功不可沒。」李炎說完這話，看了看在場的所有人。見大家茫然的眼神望着自己的時候，苦笑着攤開手說道：「但是不得不說，二十年後的華夏房地產市場一天比一天畸形。確確實實是違背了市場的常識，剛才我也用咱們金融資本市場的方法分析了房價。」

    其實李炎並不太想一直圍繞着房價說事，更想對大家說說房價背後更深層次的東西。也就是剛才李炎只是提了一句的租金回報率。

    用房子的年租金，除以房子的總價值就是租金回報率。這個回報率也是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有之一！沒有任何一個指標能代替它，當然也有人用租售比來表達，但綜合來說這兩者其實是同樣的含義。

    李炎面對眼前的眾人，沉吟了一番並沒把這些專業的東西拋出來，而是選擇了用身邊的例子「講故事」。

    「那位大佬表示，以京城舉例子。現在辦公樓的租金回報率大概是百分之三，而住宅的回報率不足百分之一。」李炎話音剛落，後面的話還沒說出來。周總坐不住了，仰頭沖李炎問道：「你一定是算錯了，不可能這麼低！」

    李炎凝望了周總一眼，嘴角勾起一抹微笑道：「您不會是打算用什麼案例來說服我吧？」

    周總搖搖頭沖李炎反問道：「十年前我買了一套房子，我就想問問你，房價是多少，現在租出去了我算了一下租金的回報率，明明已經超過了百分之六，甚至接近百分之七！」

    輕輕嘆了口氣，李炎衝着周總朗聲說道：「其實是周總您自己搞錯了，計算租金回報率有一個特別重要的前提，那就是要用今天的錢，算今天的賬！按照現在的價格來算，而不是當年的價格，否則那就真亂套了。」

    趙總沉聲沖李炎問道：「那你說，正常的租金回報率應該是多少？」

    隨着趙總的這聲質問，鄰桌有人已經偷偷把手機握在掌中，開始用搜尋引擎來找尋答案了。

    李炎想都沒想，直接衝着趙總回應道：「應該是在銀行貸款利率的基礎上，再加百分之一到百分之二。目前銀行的平均貸款利率基準是百分之五，所以租金回報率應該在六或者七才是正常的。從長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率的時候，就說明房價太高了，會跌的！反之就說明房價太低了，一定會漲！這才是房地長市場的常識！」

    「房東不是沒常識過漲房租啊！」周總突然沖李炎質問了一句，似乎他想通過自己的話說明問題，可李炎歪頭看了眼周總笑了笑說道：「可您應該也知道，這消息也就是剛剛放出來，馬上調控的文件不也就下來了嗎？」

    周總就好像泄了氣的皮球一樣，耷拉着腦袋不說話了。

    李炎苦笑着攤開手，衝着眾人繼續輕聲說道：「所以說，這樣看來中國的房價已經高的離譜了，國家所以才會說房子是用來住的，不是用來炒的。咱們每個人，每個捉妖盟的大佬難道不應該被這句通俗易懂的話有所啟迪嗎？」

    趙總剛要說話，李炎抬起手沖他擺了擺笑着說道：「我知道您會把這句話無限的引申，但是我的理解很簡單。那就是要讓租金回報率回歸到正常的水平。國家既然打算出手把過高的房價壓下來了，大家這時候去進場？這就好像國家通過官媒提示股價已經近乎於瘋狂了，社保基金已經離場了，養老金已經撤退完畢了，銀行的理財資金已經和資本市場揮手說再見了，而你們……沖了進去。」

    李炎說的話有些讓在場的眾人感覺扎心，但不得不說李炎說的沒毛病。高房價的成本其實很簡單，一塊是土地成本和稅金。這些其實都被地方給拿走了，畢竟地價越高房地產的稅也就越高，而高層拿走的這一塊逐漸在上漲，而且有些城市每年上漲的幅度更是非常的驚人。

    而第二塊則是利息，這些都被銀行給拿走了。畢竟房價上去了，銀行的利息也就越來越多了。剔除利息之外銀行還用各種金融產品變着花樣的來分得更大的蛋糕。第三塊才是利潤，這些才是房地產開發商能拿得走的那部分。

    看着面前的眾人，李炎指了指自己又指了指所有人說道：「房地產開發商和咱們其實是一樣的，咱們是金融市場裏的商人，而房地產開發商則是房子的商人。說道商人，本性不就是追逐利潤嗎？所以這些人渴望這房價一直上漲，而更有一些陰謀論者說他們三方一起和某千方百計要讓他們分得更多的蛋糕，結果也顯而易見就是中產的那些人，把這些年辛辛苦苦賺來的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我們甚至也看到了有些地產開發商積極響應國家的號召了。」

    周總皺着眉頭看了李炎一眼問道：「你說的是該售為租，做長租公寓、短租公寓等等？」

    李炎點頭嗯了一聲後，問道：「但是這樣做有用嗎？今天華夏房地產市場的現狀就是住宅的租金回報率不足百分之一啊！而銀行貸款的利率又是百分之五，你們大家說說，怎麼才能這生意做的不虧本呢？」

    沒人回答李炎的問題，因為大家都明白。幾乎這就是不可能完成的任務。

    「該售為租，只能寄希望於房價的上漲，而房價上漲之後，現在已經很低的租金回報率大概率會變得更低。化解危機解決常識的辦法又是什麼呢？」李炎沖眾人問出了自己的問題。但是在場的人似乎沒有一個人能回答李炎的問題。

    「在我看來，上策就是對賬下藥去槓桿，不要再向市場投放貨幣，不要向市場高發貨幣。出來的貨幣留到銀行手中，大多數銀行都會啟動倍率方式，把資金變成二點五倍，最終形成新的M2。錢管住了，房子自然也就管住了！」李炎說話間，看着趙總竟然遞給自己一杯茶，趕忙點點頭致謝。

    隨後，李炎繼續說道：「中策就是無為而治，什麼都不做。至於下策則是病急亂投醫，亂吃藥。我相信未來房地產市場一定會回歸正常，炒房的時代已經過去了。」

    周總沖李炎問道：「那究竟會怎麼樣？會用什麼方法呢？」

    李炎一咧嘴，搖頭說道：「我也不知道啊！我不知道到底是會用漸進式的方式回歸，軟着陸？還是激進的方式回歸，硬着陸！」

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    在A股持續回調下，一度炙手可熱的股票質押業務竟成了證券公司手中的燙手山芋，甚至，已有券商停止了股票質押業務。

    券商中國記者調查發現，上市公司股票質押融資難度不斷提高，證券公司承攬股票質押融資門檻，不僅要看股票質押融資金額和該上市公司全部股票質押比例，還要看質押個股資質和所處行業。已有券商明確指出，負債過高的行業如地產行業不接，某些保險系手中的股票也不接。

    更有甚者，券商中國記者了解到，已有多家證券公司開始停止了股票質押業務，其中包括一家規模前十的大型證券公司。

    多家券商暫停股票質押融資

    一度炙手可熱的上市公司股票質押融資業務，目前已然進入舉步維艱的地步，包括一些大型券商在內的證券公司已經停止了股票質押融資業務，還在繼續從事該項業務的證券公司也普遍提升了門檻。

    根據券商中國記者的多方了解，目前已經停止股票質押融資業務的證券公司，除了多家上市券商外，還有多家未上市的中小型券商。

    「公司也沒公開發通知說停止股票質押融資業務，主要是提交上去的項目基本沒有獲批的，公司分管領導私下透露的結果是，再好的項目報上去也不會批了。」中部地區一家上市券商江蘇地區負責人介紹說。

    深圳一家中型券商更直接，直接通知旗下各家證券營業部負責人，公司已經沒有額度，所有的融資類業務都暫停，除了股票質押融資業務，還包括融資融券業務。