重活之完美時光 第333章 香江地產大崩盤

    距離9月24日已經過去了一周的時間了，但是每天在香江都有不止一例家破人亡的事情發生。更新最快

    電視台的新聞節目，張俊義每天都可以看到新聞主持人面色沉重的報道新聞：近期香江自殺的人數日益增加，，特別是證券界，截止到目前，據不完全統計已經有不止個位數的證券精英跳樓了。

    現在電視台現在最熱門的電視節目是教人們如何省錢，比如教家庭主婦如何用燒飯的餘熱煮雞蛋。

    近期整個香江的商業街上，顧客明顯比股災之前少了不是一輕半點，幾乎連平時的十分之一的數量都達不到，到高檔餐館吃飯的香江商人也少了。

    現在的香江簡直是哀聲一片。本來在之前，香江的經濟經過一段時間的消化已經趨於平緩了，樓市股市不斷創新高，人們排着隊去酒樓吃飯。我們公司開發的一個樓盤賣樓花，買房的人需要前一天晚上去排隊。

    自1978年起，香江的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升。以尖沙咀東部為例，地價在3年內上升了六七倍，樓價亦上升了>

    地價、樓價的攀升，刺激了大量熱錢的湧入，南洋資金更是大舉入市。當時，香江「賣樓花」制度大行其道，只要繳付5至10的訂金，便可購得樓花，進行投機，而炒家對政府限制樓花的種種政策，諸如對樓花轉讓加重抽稅等，並不理會，投機炒樓風空前熾熱。

    炒樓風最熾熱時，炒家索性整棟大廈炒賣，形成「炒大廈」、「炒酒店」熱潮。當時中環、灣仔、尖東等各繁華商業區頻頻傳出整幢商業大廈以高價易手的消息，其中最為人津津樂道的就是金鐘的金門大廈，中環的聯邦、國際兩棟大廈的炒賣。

    金門大廈在1978年12月至1980年9月期間3次轉手，售價從7.15億元增加到元，短短不到2年時間內升幅高達135。聯邦、國際兩棟大廈在1980年8月至1981年1月期間2次轉手，售價從億元升至億元，短短半年間升幅逾>

    熾熱的炒樓風進一步推動地價、樓價上升，房價已遠遠脫離當時香江市民的承受能力。據統計，1975年香江中小型住宅樓宇每方尺約230元，一個400方尺住宅單位售價約9.2萬元。當時，香江市民家庭平均月入1300元，購買一小型住宅單位的款項相當於市民月工資。

    然而，1981年地產高峰時，小型住宅單位每方尺售價已升至約1000元，一個400方尺住宅單位售價增加到約30萬元，而市民家庭平均月入約3000元，即購買一小型住宅單位的款項已相當於市民月工資。

    香江的樓價並非建立在經濟發展水平和一般市民的支付能力上，當消費者的工資收入遠遠追不上樓價升幅時，樓價下跌便勢所難免。去年，香江地產市道已轉趨呆滯，空置面積大增，1980年新建住宅樓中，空置率已高達41.3，大量面積滯留在大小炒家手中。地產市道的下調，只是遲早的問題。

    一般來說，股市的大幅動的浮動和當地的房地產市場的價格是息息相關的，但是去年的股市的震盪因為某些原因並沒有導致房地產市場的變動有想像的那麼大，再加上香江政府的努力，經過大半年的時間，房價的市場還算平穩。

    甚至當時間來到了1982年，房價還有這小浮動的漲幅。

    但是隨着香江前途問題表面化，9月24日，鐵娘子向鄧老提議以主權換治權，遭到拒絕，結果在人民大會堂前階梯歷史性地跌了一跤。華夏方面隨即宣佈將在1997年7月1日恢復在香江行使主權，這一系列消息傳到香江，早已疲憊不堪的股市、地產應聲下跌，開始了長達數年的地產低潮的大幕徹底被拉開了。

    這場大幕被徹底的揭開了傷疤，可謂是香江地產業過去七八年間最暗淡的一年，地價、樓價、租金全面大幅下跌，官地拍賣會上投資者競投興趣普遍低落，冷落場面迭現，很多時候拍賣官在無可奈何之下被迫將多幅官地收回。

    地產市道崩潰，首當其衝的自然是地價。時間緊緊過去了也就一周的時間，張俊義就能發現香江地價普遍下跌10至30不等，跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。九龍灣工業用地的售價，按樓面面積計算，從1980年12月達每方尺360元的最高水平，跌至現在的每方尺125元，跌幅高達>

    香江南灣道一帶的高級住宅用地，亦從1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至現在的每方尺540元，跌幅為>

    隨着地產市道的崩潰，首當其衝的是那些採取冒進投資策略的地產公司，其中包括恒隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產公司的置地，部分甚至遭受滅頂之災，令人矚目的有嘉年地產、益大投資、佳寧置業等等。

    地產危機中，首遭衝擊的是地產五虎將之一的恒隆。1981年，恒隆牽頭的3個財團一舉奪得香江地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權。可惜的是，當時的香江地產已處於巔峰。

    隨着9月24日的事件發生，香江地產市道借勢急跌，恒隆為看錯地產循環周期而付出沉重代價。現如今，恒隆所奪得的9個地鐵站上蓋物業中，中區美利道地段的紅棉大廈已接近完工，正計劃展開金鐘二段的香山大廈。計劃中新蓋的香山大廈佔地6.9萬方尺，總樓面面積方尺，根據香江政府要求，需補地價元，且限期在28日內完成。

    由於地價急跌，恒隆惟有向香江政府建議將地價減至14億元水平，但不獲接納。

    在此關鍵時刻，原已簽約向恒隆貸出15億元最高信貸的日資銀行臨時撤回承諾。恒隆向想將政府申請延期補地價不遂之後，惟有退出金鐘二段上蓋發展，其餘地鐵站上蓋工程，亦需押後進行。

    這一役，恒隆為首財團不僅「如入寶山空手回」，還平白損失了4億元訂金，所遭受的打擊不輕。

    但是據張俊義所獲得的消息，受到如此之大的衝擊的並不止恒隆一家，地產危機中，受衝擊較大的還有鷹君。

    鷹君集團於地產、股市巔峰期間急促擴張，分拆富豪酒店，又收購百利保，早已潛伏下嚴重危機。

    富豪酒店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店，該兩間酒店僅建築費就需4.6億元，富豪旗下的百利保，亦是在地產高峰期進軍地產。1982年9月後，香江地產、股市雙雙急跌，鷹君一系陷入困境。

    如果不能及時挽救，張俊義可以預計，用不了多久，最多半年時間，鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損預計會高達20億元，陷入嚴重財政危機。

    如果現在鷹君集團的掌門人是自己的話，張俊義絕對會及時的以壯士斷臂的決心，將所持富豪酒店及百利保股權拋售來度過難關。

    至於剩下的一家在地產危機中受到重大衝擊的則是未來張俊義準備吞併的目標老牌英資地產公司置地了。

    &年代，新興地產商利用地產市道低潮大量吸納廉價土地，再趁市道復甦、繁榮時推出樓花，在低買高賣中賺取厚利，令以租金收入為主的置地相形見絀。

    這時，置地才意識到地產發展的重要性，開始加強地產發展業務。1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧場發展大型私人屋置富花園，隨後又與遠東發展、佳寧、恒隆、長實等約30家公司合作發展超過70個地產項目，投資策略轉趨冒進。

    &年，置地在痛失九龍倉控制權後，投資策略發生重大轉變，放棄了一貫奉行的穩健、持重的作風，轉向冒進、急躁、投機。

    &年初，置地與信和地產合組財團億元購入香江大潭道白筆山地段，計劃興建別墅式豪華住宅。

    同年8月，置地再與佳寧合組財團，以28億元購入尖沙咀旅遊中心區美麗華酒店舊翼，計劃發展成置地廣場式的高級商廈。1982年2月，置地更以億元的高價，投得香江海旁現交易廣場「地王」。

    期間，置地還先後發動「破曉突擊」，斥資35億元購入香江電話及港燈集團各34.9股權。這時，置地決策層對香江的政治、經濟形勢的判斷已嚴重脫離了客觀現實，並為此付出高昂代價。

    隨着股災的爆發，香江地產市道崩潰，置地僅中區交易廣場、美麗華酒店舊翼、白筆山發展計劃三大投資項目，損失就超過30億元。

    老牌的地產公司中，遭受打擊最慘重的莫如嘉年地產。嘉年地產衰落的原因最早可追溯到1972年上市後投資策略的嚴重失誤。1973年3月，香江股市在創歷史高峰後即急促下跌，香江經濟轉趨不景氣，嘉年地產遂將發展的重點轉向海外，發展馬來西亞首都吉隆坡的「首邦市」。

    可惜，1973年石油危機爆發後，世界經濟衰退，馬來西亞的橡膠、大米出口大減，首邦市的銷售差強人意，發展計劃緩慢，導致嘉年地產盈利連年下跌，而當時長實、新地紛紛把握地產低潮大量低價購入土地，待嘉年地產回師香江時，強弱已懸殊分明。

    &年代後期，香江經濟繁榮，地產建築業異常興旺，嘉年遂捲土重來，企圖再展鴻圖，但闊別香江多年，嘉年的財勢已不可同日而語。當時，香江地產集團林立，發展計劃動輒以10億元計，嘉年是以無緣參與，只能經營較小地盤。

    &年，嘉年地產一來錯誤估計形勢，二來早期的投資相繼回流，因而繼續大肆擴張。及至現在地產大跌，嘉年的發展計劃已出現嚴重虧損。

    比嘉年倒閉更具震撼性的，是曾經名噪一時的佳寧、益大集團的覆滅。

    沒錯，這個佳寧就是在前幾年，張俊義利用股市小賺一筆的佳寧公司。

    佳寧集團由陳宋青創辦，崛起於70年代後期。1979年底，佳寧高價收購上市公司美漢企業控制性股權，將其易名為佳寧置業，作為集團的上市旗艦。

    令佳寧名震香江的是著名的金門大廈交易，1980年1月，佳寧宣佈與鍾氏家族的鐘正文合作億元價格向置地購入位於金鐘的金門大廈，而該大廈是置地在一年前以7.15億元向怡和購入的。

    &年9月，佳寧宣佈以元價格將金門大廈轉售予林修峰兄弟的百寧順集團，不到1年時間獲利數億元。這時，佳寧置業成為香江股壇上光芒四射的新星，1981年底市值達億元，成為香江股市中僅次於置地、長實、新世界、新地的第五大地產公司。

    透過發行新股及向銀行借貸展開大規模的收購，到今年的年中巔峰時期，佳寧已儼然成為香江一家規模龐大的企業集團，旗下附屬公司多達100家，涉及的業務遍及地產、建築、貿易、航運、旅遊、保險等領域。

    當時的陳宋青在香江的名聲甚至已經改過了張俊義的身份地位（在張俊義沒有過多的暴露自己的底牌的情況下）。

    不過，佳寧在經歷了「滾雪球」式的發展之後並未能及時鞏固已取得的成績，或許它在商業交易中涉及太多的欺詐成分而無法鞏固。

    事實證明，吃多了如果消化系統不好的話是真的能夠撐死人的，這不，股災緊緊發生了才一個星期，佳寧舅舅開始因外部經濟環境的轉變而漸陷困境。佳寧的主要合作者益大投資清盤，公司主席鍾正文潛逃香江，遺下21億元債務和其他貸款擔保16億元。

    如果張俊義沒有記錯的話，在前世的明年年初，也就是1983年1月，佳寧集團的3家上市公司就會停牌，試圖重組債務。同年9月，香江警方就會搜查馬來西亞裕民財務公司，發現佳寧對裕民財務的負債龐大，而且與佳寧的賬目不符，遂對佳寧展開大規模的搜查。

    其後，陳宋青被捕，佳寧的重組計劃被粉碎，顯赫一時的佳寧王國正式瓦解，為是次地產大崩潰留下裊裊不斷的餘音。