重生03之完美人生第二卷第五百七十六章漲見識
啪嗒一聲,那是曼蔓放膝蓋上的線裝書掉地上發出來的聲音。筆神閣 m.bishenge.com楚城幕和曼城恩聽見這聲動靜,都不約而同的轉頭看向了她,只見小老外因為吃驚,嘴巴都張大了。
看見兩個男人都看向了自己,小老外乾笑了一聲,道:「楚學弟,爸,你們繼續!」
曼城恩此刻同樣被楚城幕的話吸引走了注意力,也沒心思責怪女兒的失態,全然忘了自己剛才已經打算端茶送客,皺着眉頭,伸手撫摸着木製躺椅油光水滑的扶手,思索道:「你的意思是,政府負責安置,然後再拆遷?」
楚城幕有些失望的看了曼城恩一眼,說好的語不驚人死不休呢?老子都說讓你建座新城了,你反應居然這麼平淡?難道不應該像古裝電視劇里演的那樣,先是面露震驚,然後長身而起,接着一揖到地,感激涕零道:「先生大才,先生教我」麼?
不死心的再次打量了一下曼城恩,發現對方的屁股似乎半點沒有離開座椅的意思,楚城幕這才認命的嘆了口氣道:
「嗯,建新城這個概念大了點兒,但大體就是那麼個意思。把北一環舊城改造涉及到的所有區,所有房子,所有用戶,集中修建,集中安置。這樣的好處很明顯,剛才我說到的那些舊城改造會涉及到的困難,基本上都會被這個項目分攤走大部分壓力。」
「剛才曼伯伯說的,窩棚區居民幾次牴觸,鬧出了群體事件,甚至還差點把官司打到了京都,說白了,不還是政府沒拿出一個妥善的安置手段麼?單單拆遷了老百姓的房子,然後讓開發商補貼一筆錢,讓他們自生自滅,換做是誰,心裏也會不安,尤其這個鐵路新村住的人還是吃慣了大鍋飯的,他們習慣於依賴政府。」
「而先建城的好處顯而易見,只要老百姓看見了實實在在的樓房在那裏矗立着,誰還會牴觸?了不起也就有幾個坐地起價的釘子戶,只要不引起群體事件就好處理。就照片上那生活環境,我估摸着那個地方的下水道功能怕是早就失效了,換誰願意在那種地方長久待着?」
曼城恩聞言,眉頭卻蹙得更緊了。楚城幕說的這些東西,說的這些好處,都是一目了然的,往屆的政府也不是沒有考慮過這種可能性,最後得出的結論卻是,難度太高,說到底,最核心的問題還是沒有解決。
「建新城?小楚,你知道你的這個提議需要多少錢來撬動這麼大的盤子麼?我告訴你,不會低於一百個億,以雲城的市財政,根本就撐不起來。錢的問題解決不了,這個提議就純屬空中樓閣,鏡花水月。」
楚城幕聞言笑了笑,接下來他要說的,才是今天的乾貨。
重生到現在兩年了,打交道的政府官員也不在少數了,雖然大部分都是公檢法系統的,唯一一個私下接觸過,算是主政一方的,也就秦劍鋒了。
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無疑,這個時代的官員,除了羅培東那種暴脾氣,敢於以牙還牙以眼還眼,南邊的人跑來渝州搞出個踩踏事件,他反手就派人南下,殺的殺,抓的抓。而其他人,對於楚城幕來說,大抵是感到失望的。都是在自己的一畝三分地上斤斤計較,卻沒有幾人敢拍着胸脯說,自己是在為老百姓謀福祉。
曼城恩今晚說的話,楚城幕不敢說就完全是真的,但是,楚城幕卻願意去相信,畢竟,時間是檢驗一切的真理。哪怕明明在半個小時以前,這個雲城的父母官才剛剛算計了自己一把。
楚城幕曾經算是一個特別有家國情懷的人,身為八零後,一路見證了國家由積弱走向富強,從受盡委屈到與老美針鋒相對,只是年紀大了以後,見得東西多了,也就不再那麼天真的了。但是重生一次,老天爺給了他再來一次的機會,讓他覺得,自己總得為這個機會,回報一點什麼。
「曼伯伯,我既然敢做這個提議,就有辦法解決錢的問題。」楚城幕坐回到小板凳上,端起茶杯想再喝了一口,卻發現手裏這杯半茶半水,不知啥時候被他幾口給抽乾了。
曼城恩低頭看了一眼楚城幕的茶杯,再看了看他茶杯里滿滿的半杯茶葉,輕咳了一聲,帶着些許笑意,道:「曼蔓,去幫小楚添點水。」
說完這話,曼城恩總算挪了挪屁股,坐立起來,手肘撐着膝蓋,第一次露出幾分專注的表情,沖楚城幕說道:「願聞其詳。」
楚城幕把手裏的茶杯遞給了伸手過來的小老外,小老外着急回來繼續聽楚城幕接下來說的話,扭着一對渾圓翹挺的臀兒,穿着拖鞋,噠噠噠跑得飛快。
當着別人老子的面,楚城幕對眼前誘人的景色視若無睹,深吸了一口氣,道:
「這個問題說來不難,核心就兩點,一是政府需要承擔起更大的責任,以政府為主體,在政府的融資平台上進行融資。二來就是,加快優質地塊的開發和出讓。這兩點相輔相成,缺一不可。」
「讓政府承擔更大的責任?」曼城恩聞言再次皺了皺眉,楚城幕的第一點就敲到了他的命門上。
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楚城幕說完這話,也靜靜的等着曼城恩的反應,如果曼城恩表現出有絲毫退縮的意思,那他接下來的話,就沒必要再說了。好在曼城恩只是重複了一遍楚城幕的話,就再次抬眼看了看楚城幕,說道:「詳細說說!」
伸手接過曼蔓遞過來的茶杯,楚城幕道了聲謝謝,這才繼續說道:
「舊城改造計劃,徹底改變以往的開發模式。以往是以開發商為主體,政府只負責把地塊出售出去,其後的相關所有操作都一手交給了開發商。這樣的做法,政府是省事兒了,可在整個改造計劃中,並不能佔據主導地位。可如若不能佔據主導地位,那自然也無法以整個項目為基石,通過融資平台進行融資。」
楚城幕這話說得有點拗口,其實簡單的說起來,就是一百億的盤子,必須以整體收益的形式進行抵押,才能融到這麼大的金額。
如果還按照以往的模式,把地塊分散到各個開發商手裏,那政府操作起來,難度無疑會大增,尤其是這次是先建城再拆遷,光是啟動這個項目所需要的資金,雲城市財政就無法承擔。
曼城恩顯然也被楚城幕的話給繞得有點掉溝里了,不知不覺間,悄然掏出了兜里的香煙,給自己點上了一顆。而坐在一旁擺出傾聽模式的曼蔓,那茫然的眼睛裏已經明顯帶上了蚊香的圓圈。
曼城恩眉頭緊皺,思索了半晌,才搖了搖頭,繼續說道:「小楚,你接着說。」
楚城幕看曼城恩點起了香煙,也忍不住給自己點上了一顆,說道:
「這次的舊城改造,改為市政府主導,只有市政府才有這麼強大的統籌和執行能力,統一規劃,統一拆遷,統一建造還房安置項目,同時承擔回遷安置房建設主體責任,監督保證建設進度和房屋質量。」
「這一點不僅僅是我剛才所說的融資問題,更涉及到了舊城改造計劃所涉及道的住戶,對這個項目的信任問題。說白了,就是讓政府的公信力來對這個項目進行背書。」
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曼城恩點了點頭,心知這是楚城幕對自己的一個小考驗,卻也沒有計較,只當是剛才自己設計他的一個小報復了,只是繼續道:「這是應有之意,繼續說說融資的事情。」
楚城幕內心嘿嘿一笑,曼市長這是還沒轉過彎來啊,身為重生者的優越感,不禁油然而生。
「這事兒說來並不複雜,政府以土地整體出讓的收益作為擔保,再通過各大融資平台進行融資,融到的資金用以啟動新城項目,再用修建好的新城置換位於市中心的黃金地段,把黃金地段的土地重新納入政府土地儲備,將來再以出售黃金地段土地或是開發商業項目達成盈利,最後再把盈利的部分用於還貸。」
「新城區的選址肯定相對現在的老城區位置更為偏遠,所以以老城區的地塊價值,完全可以填補上這一部分融資,以達成回補拆遷和新城建設成本的目的。」
「最後,新城區因為老城大量人口的遷入,勢必會帶動周邊的人氣,人氣起來以後,周邊的配套設施也會跟着完善。當人氣和配套設施都齊備以後,新城周邊的地塊又會緊跟着升值,雖然不見得有老城黃金地段的地塊值錢,但這些地塊將來也是不小的收益。」
曼城恩是屬於高智商人群,這一點從他二十來歲就可以去西工大任教就可以看出。楚城幕的話雖然說得籠統,但他還是很快就理解了這其中的關竅。一句話說白了,就是用明天的錢來堵今天的口子,只要明天的收益足夠豐厚,那麼今天的口子就不怕堵不上。
一支香煙抽完,曼城恩又給自己續了一支,楚城幕雖然說得輕鬆,那是因為他見過後世這種模式,再加上他向來只管殺不管埋,只管出主意不管執行,所以把這些超前的東西說出來,他絲毫沒有心理負擔。
但對於身為當事人的曼城說,這還是一個新鮮的東西,他要考量的東西無疑更多。最簡單的一點,楚城幕說得信誓旦旦,老城區的黃金地塊的商業價值能夠沖抵前期貸款所造成的資金缺口,可如果抵不上呢?這可是房市剛剛預熱就又冷卻下來了的2005年。
等到第二支煙抽完,曼城恩才長長的出了口氣道:「這可是得罪人的活兒,這麼大的盤子,上百億的資金貸款,我任期滿了,屁股一拍就走了,後續接任我職務的人,怕是很長一段時間都要忙着還貸了。」
楚城幕聞言思考了一下,道:「這個項目的前期投入,如果能在您的任期內完成,只要把控好資金流向,平衡好新城建設和老城拆遷之間的資金鍊,我相信,對於後來的繼任者來說,不會是一件太難的事情。」
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畢竟兩年以後,房市一旦熱了起來,市政府回收的那些黃金地段,商業價值是翻着番的往上漲,到時候不僅可以彌補上貸款的窟窿,搞不好還能給市財政帶來不少的盈餘。
當然,這話楚城幕現在只能在肚子裏說說。不過曼城恩的任期肯定不止短短兩年,等到兩年以後,曼城恩再回頭看楚城幕此時給他出的主意,才會意識到自己到底欠了對方多大一個人情。
畢竟擴張了新城區,老城區的土地得以回收,不僅沒讓市財政承擔多大的負擔,反而會帶來不小的收益。這麼大的盤子,還能把事情幹得這麼漂亮,估計同時代,全國也找不出來幾個市長能做到曼城恩這種程度。
曼城恩聞言,主動給楚城幕遞了一支煙,搖了搖頭,笑道:「我收回剛才對你的評價,小傢伙你的膽子不僅不小,反而大得出奇。今天這一晚上,你可是讓我漲了不少見識。」
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