重生之科技新貴 第107章 房地產經營策略（9/10）

    測試廣告1    葉子書快速吃完早餐之後，擦了擦嘴，問道：「你們商量得怎麼樣了？」

    「昨天我回去和我哥說了，他也覺得管理唱片公司有點不得勁，所以他對此沒有意見，而我自然更沒有意見了。一筆閣 yibige.com 更多好看小說」郭冬梅說道。

    葉子書聽完郭冬梅的話，看向郭東生，意思是郭冬梅說的是不是他自己的意思，因為在他們家裏，郭冬梅明顯比郭東生要強勢一些。

    「我妹說得沒錯，你應該知道，給歌手寫歌寫詞的，文化都比較高，像我這樣沒讀過書的，感覺就要矮一頭。」郭東生說道。

    他還真沒有考慮到這個，在前世，不管文化程度多高，有錢就是大爺，至少在心理上更加有優勢，這可能是時代的差距吧。

    「既然如此，那我們就接下來談談房地產的事情吧，至於唱片公司的事情，你要和你妹妹交接好，別出了紕漏就行。」葉子書說道。

    「我知道。」

    聽了郭東生的話，葉子書點了點頭，說道：「我成立房地產公司，不是因為現在這個行業非常賺錢，而是看好這個行業的未來。

    為了能夠在未來把握好這個行業，我們必須要提前進入，做好各個方面的工作，等到機會來臨的時候，能夠比別人走得更快。

    所以這次你去深圳，主要目的不是賺錢多少，而是要做好各種基礎性的工作，為未來打好基礎。」

    「那什麼是基礎性的工作？」郭冬梅問道。

    這話是幫他哥問的，怕他哥不了解仔細，無法領會葉子書話里的意思，到時候去了深圳，沒有做好，免不了壞事。

    「房地產行業不僅僅是蓋房子，這裏面牽扯到非常多的行業，可以說是一個圍繞着房地產的產業鏈。

    例如拿地，就需要知道土地的地質結構、商業價值、未來發展前景等等，不過現在倒是不用考慮這麼多，拿地基本上是不會虧損。

    例如建設，就需要了解建築材料相關的標準和知識，還要有自己的渠道尋找工人，而這些工人數量很多，又該如何組織，在保證安全的前提下，提高工作效率，保證建築質量？

    而且在建設之前，還需要進行建築設計，而設計又牽扯到更多的專業知識，作為總裁雖然不需要全部知道，但是關鍵信息卻是要懂。

    後面就是裝修，這裏面也涉及裝潢設計、裝修材料等等相關的知識，目前在這一塊，國內並不完善，可能需要你們學習和探索。

    以上只是房屋建設方面的東西，還有金融運作方面的知識，房地產開發屬於大資金大投入的行業，不可能所有資金都自己來出，必然牽扯到銀行貸款。

    但是銀行貸款如果不順利，還可能需要使用其他的金融槓桿，不過除銀行貸款以外的金融槓桿，能不用就不用，除非到了萬不得已的時候。

    最後就牽扯到建築銷售和運營方面的環節，如果是住宅房屋，一般都是以出售為目的，這樣能夠儘快回籠資金，保持現金流的相對健康。

    但是商業寫字樓或者是商業廣場，一般比住宅樓有更大的商業價值，具備持續運作的基礎，所以並不一定以出售為目的，也可以採取出租的方式來運作。

    不過這樣的運作模式，需要確定未來這個地方有很大的發展前景，如果沒有發展前景，或者擁有更多的不確定性，可以出售一部分面積，自營一部分面積。

    這樣可以提前回籠成本，而利潤部分變成了自己的自持資產，這將是未來商業樓盤開發的主要方式。」葉子書說道。

    看到郭東生將他說得都記下來後，葉子書繼續說道：「這些對你來說，都是新的領域，你去深圳後，別急着拿地，先了解房地產各個方面的情況再做打算。

    等到招募了一些業內人士，了解了房地產各個方面的情況之後，在開始小規模拿地，嘗試開發小樓盤，積累實際經驗。

    等到第一個小樓盤取得成功，說明房地產各個環節，你們已經了解得差不多了，可以適當的加快速度，但是以穩為主，不要過於激進。

    正如前面所說，公司目前的目的是以培養人才、鍛煉隊伍為主，建立完善的公司經營制度，為將來打好基礎。」

    等到郭東生記下這些話之後，葉子書繼續說道：「實際上，房地產屬於產業鏈終端行業，如果公司有能力的話，可以適當介入產業鏈其他環節。

    例如開發房地產必然需要水泥，那麼我們是否可以建立水泥產業，為房地產企業提供各種要求的水泥產品？

    其他的還有很多，但是儘量進入的是相對容易控制的行業，而無法做到大規模經營環節，就不便進入。

    例如建築需要的沙子，由於需要大量從河流湖泊當中挖出來，需要和各個地方政府打交道，技術含量又不高，容易和當地勢力產生利益糾紛，就不適合我們做。

    而像裝修材料方面，很多需要很高的技術含量，最典型的就是油漆，劣質油漆對人體損害很嚴重，但是高品質油漆，卻危害少得多。

    我知道你們肯定短時間內是沒有那麼多的能力開發具備很高技術含量的產品，不過凡是涉及到科學技術方面的事情，你可以問我。

    你只需要組織科研人員，將我給的技術資料變成實物，並且做好專利保護和生產、銷售等工作就可以。」

    「你還會這些？」郭冬梅好奇地問道。

    「你是第二個質疑我的人，上一個質疑我的人是裴晴，你可以問問我是怎麼讓她心服口服的，現在還不是乖乖的去負責保健品行業去了。」葉子書沒好氣地說道。

    「別告訴我，那個裴晴負責的保健品技術是你提供的？」郭冬梅驚訝地問道。

    雖然他這個說法確實有點可疑，但是作為員工，你這樣一直質疑老闆真的好嗎？

    「我當然不是所有的都知道，有些也是需要現學的，只是說來你們可能會感到難過，因為我的智商比你們高太多了，學習自然也比你們快得多。」葉子書笑着說道。

    郭冬梅聽到他這麼說，頓時沒了脾氣，說來他們是同齡，可是葉子書所取得成就和知識儲備上，確實是自己不能比的。

    看到郭冬梅沒有在說話，葉子書看向郭東生，說道：「我不限制你在那邊的發展，但是務必讓你記住幾件事情。

    第一企業經營需要前瞻性，既要立足於當前，也要着眼於未來，你可以根據自身能力，以及未來看好的業務，提前開展相關工作。

    第二企業經營首先就是穩字當頭，別看到別人發財，就覺得自己進入也能發財，需要先充分了解，然後再行動。

    特別是當企業規模較大的時候，先發優勢並不是企業經營的主要部分，大企業有後發優勢的能力，可以讓別人先探探路，這未嘗不可。

    第三房地產是政策性非常強的行業，涉及的環節也非常多，你需要學會和政府打交道，而我給你的建議，就是不依賴於政界個別人取得好處，而依賴於政策獲得好處。

    意思就是說，不要攀附政治人物，而是要以政府政策為指導來制定規劃和發展企業，因為因政治人物發展起來，必然也會因政治人物而導致企業衰敗。

    然後就是平衡各方利益，雖然企業是以營利為目的，但是也需要照顧合作夥伴的利益，實現互利共贏，這對於擴大企業經營非常重要。

    第四企業經營不爭是不可能的，無謂的忍讓只會讓對方得寸進尺，所以最佳的競爭是爭而不破，避免徹底撕破臉皮，這是雙輸的局面。

    一切都以利益為導向，如果有利可圖，和競爭對手合作也未嘗不可，這就考驗你對利益的權衡能力了。」

    隨後葉子書開始給郭東生講房地產的一些細節，例如如何拿地，如何判斷發展潛力，如何運作樓盤，如何做好物業管理等等，都是他前世知道的信息。

    有了這些細節的補充，郭東生不至於兩眼抓瞎，特別是在房地產經營還不夠完善的情況下，有助於他更快地成功。

    「唱片公司的賬目上還有2000萬的資金，你去深圳就拿1000萬過去，這就是你的起步資金了，後續我這邊也沒有太多的資金支持了。」葉子書說道。

    「那我什麼時候過去？」郭東生問道。

    「這個不着急，正好鳳凰軟件公司不是要拿地建房嗎，你就先在這個項目上練練手，至少這樣過去，也有準備一些。」葉子書說道。

    這些都是自有項目，沒有太多的商業經營，拿來練手正好合適，也能讓他對房地產的各個環節有一個認識。

    「對了，你拿到地之後，將地形告訴我，我會給你一份建築設計資料，建設的過程要嚴格按照我給你的圖紙來施工。

    也讓你妹妹知道，我是不是有能力做我現在不了解的事情，你可以拿設計圖紙到首都建築設計院，給專業人士看看行不行得通！」

    葉子書說完，看了眼郭冬梅，想要讓郭冬梅今後完全為自己所用，就必須要展示點東西，讓她今後無條件執行自己的命令，而不是無謂的質疑。測試廣告2