重生97之另類地產霸主 第二十九章 侮辱智商的方案

    測試廣告1    凌晨1點多鐘，宵夜散場，麥亨利回港島，謝流生則說要送李達康回大嶼山的工地。大筆趣 m.dabiqu.com

    在路上的時候，謝流生突然問道：「小康，我知道你學的是工民建，不過在你們學校，有和房地產相關的課程嗎？」

    「這個…….」

    李達康還真被問住了。

    別看建築和房地產息息相關，然而在咱們國家，學術界比較公認的房地產元年，其實是明年1998年。

    在真實歷史中的1998年，咱們國家進行住房制度重大改革，逐步取消過去的住房分配製度-------

    從這個時候開始，住房才成為一種真正的商品。

    也就是從這個時候開始，國內的房地產才開始蓬勃發展，在未來接近15到20年間，成為國民經濟的支柱產業之一。

    可是現在才1997年。

    所以在李達康記憶中，在前世的大學時代，至少在大三之前，他還真沒學過和房地產有關的相關課程。

    於是李達康老老實實回答：「沒有，不僅沒有必修課，連選修課都沒有，在學校這幾年，我最多也就聽過幾場和房地產有關的講座而已。

    聽了李達康的話，謝流生顯得很訝異：

    「哦？完全沒有學過？我怎麼感覺你對這個行業挺熟悉呀？」

    李達康心說那是當然，你外甥我可是穿越人士，前世我供職的那家大型央企，雖然主業是以建築為主，可是在2010年前後，也趕時髦弄了一家房產開發公司，我還在那家分公司當過兩年總工呢，所以對這行業還能不熟悉的嗎。

    當然嘍，李達康心裏雖然這樣想，嘴上卻肯定不會這樣說：

    「呵呵，其實房地產這個行當，技術性並不強，反倒是法律法規方面需要多注意一點，我認為這其實是個文科生的行業呀，打個比方，一個學法律的，和我這個學工民建的，哪個更適合當地產公司的老總呢？我倒覺得可能是那個學法律的。」

    「呵呵。」

    謝流生輕笑一聲，然後繼續問道：

    「那一份正式的商業開發策劃書呢？小康，你在大學有沒有做過？」

    李達康心說在學校肯定沒有，97年之前的內地大學生，哪裏會有這樣的實戰機會呀？

    只不過謝流生連續問兩個這類問題，李達康隱隱猜到他什麼意思，於是他回答道：

    「沒有，我自己沒有做過，不過在學校的時候，我倒是見過不少。」

    「哦，你見過不少。」

    沉默了幾分鐘後，謝流生再次開口：

    「小康啊，在接下來，舅舅可能還要你幫我個忙。」

    李達康也不兜圈子了：

    「流生舅舅，你是不是覺得你們公司的那個策劃部的部長有問題？對，就是你們剛才聊的那什麼白生什麼阿鑫的？」

    聽到李達康這樣說，即便謝流生是在開夜車，他也不禁回頭看了李達康一眼：

    「小康你真機靈啊，難怪奶……你外公外公和你爸媽都說，在你們三兄弟裏面，其實就屬你最聰明，這也能一下子被你猜到。對，我是覺得這個人有問題，這個人叫白洪鑫，今年30多歲，和我差不多的年齡，他最近…….」

    說到這謝流生突然停頓：

    「唉，一些齷齪事我就不和你說了，總之你記住，麥生讓這個人來負責整體開發方案，我是真擔心最後會出問題，可麥生既然已經開了這個口，而我有沒有什麼真憑實據，剛才也就不好多說什麼，所以…….」

    李達康笑道：「所以您就想讓我盯着這一塊，並幫你留意一下這個人，看看他會不會在這個方案中弄什麼么蛾子，是這樣吧？，可是舅，我現在是回大嶼山啊，就算想幫你盯着也沒這個條件。」

    謝流生道：「這個我倒有想過，反正他們做一個方案，就算只拿出個初稿，那也不是一天兩天的事，你就在大嶼山老老實實待着吧，就當什麼事也沒發生，而公司那邊，我會先派阿水去盯着，等他們弄出初稿後，我就讓阿水送到大嶼山來給你過目，你就要負責把關了，因為等明後兩天麥生一走，而我又要忙着和彤叔那邊的人聯繫，現在其他的人……其他的人，唉~~~~」

    說到這，謝流生又是一聲長嘆。

    這體現出他現在面臨的壓力，也反映了他們公司內部目前的鬥爭激烈。

    李達康想輕鬆一下氣氛，於是他開了一句玩笑：

    「我本來是來實習的，這怎麼感覺是在上演無間道，行，無間道就無間道吧，流生舅舅，這個任務我接下了。

    謝流生聽了一笑，等把李達康送回大嶼山工地後，他再次千叮嚀萬囑咐，這才連夜離開。

    到了第二天，李達康果然就像啥事沒發生一樣，他繼續在大嶼山工地忙活，兢兢業業履行一個實習工程師的義務，不過因為有阿水同志的存在，另一邊的消息也陸陸續續傳到他的耳中。

    他回到大嶼山後的第二天，麥亨利就出發了，準備去尋找那個充當工具人的風水先生。

    聽阿水同志說，他第一站選擇的就是彎彎，那地方同樣盛行這玩意。

    一個星期後，謝流生那邊也有了消息，說他已經聯繫上鄺小姐，並且鄺小姐已經答應幫忙，為麥亨利和彤叔穿針引線。

    當然嘍，鄺小姐只是彤叔的乾女兒，並不是親閨女，所以她做不了彤叔的主。

    因此彤叔到底會不會答應？他大概什麼時候會和麥亨利見這個面？這個時候其實依然還是未知數。

    又過了七件弄出來，想必也不會太難。

    李達康也不管阿水同志了，他開始簡單翻看手中的這份策劃書。

    所謂行家一伸手便知有沒有，李達康剛剛開始看幾頁，他立馬就對這個白洪鑫印象不錯-------

    至少在專業知識和業務能力上，這個人確實有兩把刷子，面前的這份策劃書別看只是個初稿，竟然就已經像模像樣。

    在地產行業，一份合格的計劃書需要包涵很多內容和文件，業內統稱「九圖兩書」--------

    這玩意是需要花很多時間的，可是在這短短半個月時間內，這個白洪鑫居然還都全弄齊了，並且李達康簡單瀏覽一下，至少在前面部分，還是體現出挺不錯的水平。

    只不過等李達康看到後面一部分，尤其是看到策劃書中準備的開發順序，李達康當時就感覺不好，並知道謝流生的懷疑並不是個人偏見，太古集團的這位策劃部部長，很可能確實有問題。

    不，應該是肯定有問題。

    在這需要簡單解釋一下，由於黑水崖一整條山道的開發權都在太古集團手中，而這條山道比較長，要比白加道長多了，所以不太可能進行一次性開發的，任何一個地產商去考慮開發，肯定都會把整體山道分解，分成幾個階段開發-------

    首先這是一個超級地產項目，就算是在現在的1997年，這也是個百億港幣級別的大項目，這樣如果想進行一次性開發，開發商會面臨極大的資金壓力。

    其次，就算你再有錢，你掏一百億連眼有不眨一下，然而不要忘了，你蓋好的房子可是要拿出去賣的，到時候沒人買怎麼辦？

    所以面對這種項目，只要是稍微正常點的人，那肯定不會想着一次性全部開發，而是會採用分段開發的策略。

    先開發一小段試試水，等一期工程完工後，再根據後來的行情決定要不要跟進。後面要不要繼續開發？還要採取哪種形勢開發？

    嗯，在這方面，這個白洪鑫倒是個正常人，他的策劃書也沒有說要一次性開發，同樣是在策劃書中說明了需要分階段多次開發。

    但是他在計劃書中，提到的開發順序明顯不對！

    根據香江太平山的特殊性，還有整個太平山其他山道的成功開發案例，其實太平山所以山道的開發都有一個標準模型：

    按照地勢的高低，分為山頂開發，半山腰開發和山腳開發。

    山頂的開發面積通常最小，但是地皮價格往往最貴，所以在太平山的山頂，通常只適合開發獨棟別墅。

    半山的可開發面積稍微大點，這個地方的地皮雖然也貴，但畢竟沒有山頂貴，所以在這個區域，最常見的是開發成連排別墅。

    至於山腳，這個區域的可開發面積最大，但地皮往往最便宜，不過由於這是太平山，所以適合開發成高檔公寓。

    那麼問題來了，如果就分這三個階段開發，應該先開發那個區域呢？

    這樣的選擇並不難，也不需要什麼高深的專業知識，大凡是稍微正常點的人，他只有了解黑水崖的基本情況，都能做出最恰當的選擇：

    面對這樣一條山道，那當然應該是從山腳做起。

    可是在李達康手裏這份策劃書中，白洪鑫就明白無誤的說明，開發順序是先動山頂，然後半山，最後山腳。

    能提出這種方案的人，不是傻，就是壞。

    很明顯，這位白洪鑫明顯不是傻瓜，所以李達康當時就判斷他是壞人。

    不過儘管有了這個基本判斷，李達康卻並沒有輕舉妄動。

    原因很簡單，因為在李達康看來，這個開發順序實在是太反常了，反常到簡直有點侮辱智商。

    那麼作為一名智商在線的人，白洪鑫突然提出這樣一個侮辱智商的方案。

    他的理由是什麼呢？

    他的動機是什麼呢？

    最最重要的是，他的憑據是什麼呢？比如說他如果受到麥亨利的質疑，他能用什麼樣的說辭來解釋這個開發順序。

    在這一刻，李達康陷入了沉思。測試廣告2