重啟激盪年代 第一千四百五十五章 照應

    測試廣告1        以養馬島為例，養馬島佔地面積10平方公里，按照每平方公里1-1.5億元的開發成本，全部開發費用需要10-15億元人民幣。燃武閣 www.ranwuge.com

    市里將養馬島的土地使用權出讓給開發公司，比如每平米10塊錢，土地出讓金就是1個億，這是沐城市政府純賺的。

    開發公司按照規划進行基礎設施建設，完成開發後，島上的土地一部分可以留下來自用，比如建酒店、別墅，也可以轉讓給別的公司進行開發。

    轉讓有轉讓費，轉讓費和開發成本之間有差額，這個差額叫做土地增值收益。

    土地增值收益大頭歸開發公司，剩下的歸土地所有者沐城市政府。

    這還不算土地使用權轉讓、抵押等交易過程中的各種稅費。

    除了上述直接收益，沐城市政府還能得到更多的間接收益。

    比如，成片開發區投產後穩定的稅收，解決了當地的就業問題，擴大了內需，相鄰土地價值增值，吸引其他企業入駐、遊客數量增加等等。

    過去，在很多人眼裏，外商投資成片開發，似乎僅是為了獲得土地出讓收益，但這種觀點顯然是非常狹隘的。

    成片開發的主要目的不在於賣地能賣多少錢，有的眼光長遠的城市，甚至通過各種隱晦的途徑「白送」土地，就是為了更好地吸引資本開發經營土地，以加強公用設施建設，儘快完善投資環境，引進外商投資先進金屬企業和出口產品企業，發展外向型經濟。

    想想看，一塊不毛之地，經過外商地投資成片開發，在十幾年、二十幾年後，變成了一座現代化工業城市，難道不比賣地那點錢更有意思？

    何況，城市開發不僅能帶來經濟效益，還有不可估量的社會效益和生態效益。

    所以，徐英的算盤打的叮噹響，市里什麼都不用干，只需要坐享其成就行了。

    不過，話又說回來，賠錢的買賣是沒人幹的，如果無利可圖，成片開發模式怎麼可能在內地大行其道呢？

    今天雖然只是走馬觀花地在島上轉了一圈，但以傅松的經驗，在不破壞養馬島生態環境的大前提下，整個養馬島至少能整理出三分之一的建設用地。

    按照土地面積10平方公里計算，也就是將近5000畝的建設用地。

    以每平方公里最高1.5億元人民幣的開發標準計算，養馬島開發需要15億人民幣，核算下來每畝建設用地的做地成本只有30萬元！

    30萬元每畝的地價，是什麼概念？

    如果在這上面建商品房，以1.5的容積率算，樓面價只有300塊錢，如果建2.0容積率的小高層，樓面價甚至只有200塊錢出頭，絕對的白菜價！

    當然，整理出來的建設用地不可能都用來建商品房，郭賀年需要一塊依山傍水的土地來建香格里拉酒店，劉鑾雄需要幾塊地來建高檔別墅、會所、高爾夫球場、

    市裏的規（面）劃（子）也要滿足，比如賽馬場、馬術俱樂部、體育場、海水浴場、自然生態公園、港口等等，說不定最後還得再建個高標準籃球館。

    傅松的需求也要滿足，除了答應傅聲遠的射擊場外，他還想在這裏建一座幽靜的私人大別墅。

    再加上一些雜七雜八的配套設施，5000畝建設用地估計還能剩下一半可以用於轉讓。

    轉讓價格不需要多，每畝100萬，這就是25個億，不僅可以收回開發成本，而且還有10億的土地增值收益，除去給市里兩三個億，還能剩下七八億元。

    即便後續的開發仍需要投入，但有這七八億元打底，風險明顯要小很多。

    當然，前面說的這些都必須有個前提，那就是得有接盤俠，如果那些地皮賣不出去，就只能砸在手裏。

    至於有沒有人願意接盤，傅松對此並不怎麼擔心。

    一個項目不是三兩年就能開發好的，像養馬島這種成片開發的項目，最快最快也得七八年時間，十年正常，十五年也不算長，對於開發商而言，二十年以上最好。

    七八年後，也就是2000年左右，是房地產市場化改革後的第一輪牛市，再往後雖然屢屢出台調控政策，但調控來調控去，地價房價該瘋漲還是瘋漲。

    拖得越久，獲利越大，而且這種捂地方式跟李黃瓜捂地還不一樣，不僅合法合規，還合理！

    劉鑾雄覺得這事兒能做，但必須得好好操作才能賺大錢，而且他跟傅松英雄所見略同，關鍵開發周期，也就是時間。

    於是他試探道：「徐市長，養馬島面積太大了，成片開發的話，說實話，對資金的壓力有點大。」

    徐英笑道：「劉先生，聯合地產集團是香江最大的地產開發商，這點小錢對您來說，還不是灑灑水？」

    劉鑾雄啞然失笑，義正言辭道：「話不能這麼說，聯合地產是上市公司，不是我劉某人一個人的，我得替廣大股民負責。」

    「劉先生，您太謙虛了。」徐英在心裏暗自翻了個白眼，你糊弄鬼呢，誰不知道你大劉在聯合地產一言九鼎？

    「成片開發總投資看似不小，不過並不需要一次性投入，分攤到每年，資金壓力會小很多。」

    「哦？」劉鑾雄笑了笑，「如果是這樣，那資金壓力確實會小一些，只是不知道開發周期多久？」

    「十年。」徐英說完和程式澎對視一眼，顯然兩人早就商量好了。

    「十年？」劉鑾雄也同樣跟郭賀年、呂仁鶴用眼神交流了一番，儘管大家都對這個時間比較滿意，但他還是想再爭取一下，「幾十億港幣的投資，十年時間太短了，我看二十年比較合適。」

    開發周期越長，資金壓力越小，而且隨着時間的推移，地價上漲越多，最後得利就越多。

    內地房地產開發雖然學的是新加坡和香江，但只學到了炒樓花這些糟粕，卻沒學到精髓，比如開發監管。

    早期國內的房地產開發項目雖然在土地出讓時規定了開發周期，但漏洞百出，只要用心找，宗能找到漏洞合法合規地鑽空子。

    例如，按照規定，出讓後閒置兩年的土地，應依法收回，但法律法規卻沒有對「閒置土地」進行界定，或者一些地方即便界定了，也不嚴謹。

    李黃瓜在土地上隨便挖點土，建幾個臨時建築，就可以捂地二十年。

    當然，這主要是李黃瓜名聲在外，當地政府不敢收拾他，要是換成一般商人，呵呵，分分鐘教你怎麼做人！

    說句心裏話，最初傅松討厭李黃瓜是出於無產階級的立場，那時候他還沒從一個人民教師的身份轉換到資本家的身份。

    現在他依然討厭李黃瓜，但跟之前的討厭完全是兩碼事，因為如今他是站在一個資本家的角度，對李黃瓜羨慕嫉妒恨。

    為什麼你這個老東西的臉皮如此之厚，當年一個億買來的地，拖拖拉拉開發二十年後，轉手100個億賣出去？

    老子要是有這麼厚的臉皮該多好！

    做久了資本家後，傅松已經開始理解那些當年他所不齒的同行們。

    不長點心眼，不耍點手段，早特麼的被人生吞活剝了。

    真當徐英和程式澎姿態擺的這麼低，是在請客吃飯啊？

    開什麼玩笑，不給足他們好處，不讓他們看到足夠的利益，想談合作，門都沒有！

    天下熙熙，皆為利來；天下壤壤，皆為利往。

    商人，就應該做商人該做的事情。

    有的時候可以吃虧，有些事情可以吃虧，比如今天中午商討建立創業園區，這是合則兩利的事情，所以傅松就積極主動，願意吃點虧。

    但開發養馬島這種事情，對他的投資佈局沒有什麼幫助，既然如此，那他肯定要向錢看。

    所以，傅松早就給徐英他們打過預防針，這次他只牽線搭橋，其他的一概不管。

    只要談判不破裂，他非常樂意看到徐英他們在劉鑾雄面前吃癟，更樂意看到劉鑾雄在他們身上狠狠地撕下一大塊肉來。

    聽到劉鑾雄張口就要二十年年的開發周期，徐英差點沒被氣笑了，這個lsp還真敢開口，二十年，你怎麼不喊五十年！

    二十年後，老娘都六十歲了！體制內女性55歲就退居二線，60歲就正式退休了！

    甚至十年她都嫌長了，按照她的本意，最好能在她任期內就把養馬島開發好！

    程式澎當即反駁道：「20年後就是2013年了，沐城市六百萬人民翹首以待，可等不到那麼遠啊。」

    傅松歪歪嘴，嘖嘖，到底是一把手，把沐城人民都給搬出來了！

    劉鑾雄不為所動道：「開發之前還要做規劃，做方案，用地報批，一切順利的話，這個過程至少需要一年時間，如果不順利的話，三年、五年，甚至十年都審批不下來。

    所以，二十年是最短時間了。當然，如果從開發方案批覆後開始算開發周期，我覺得可以減少兩年時間。」

    程式澎和徐英據理力爭，劉鑾雄舌戰雙雄，最後雙方各退了一步，養馬島開發周期15年，2008年年底之前要全部完工。

    當然，這麼大的項目不可能在短短一天時間內就定下來，開發周期只不過是雙方取得互信的基礎，後續還有的扯皮。

    比如，開發時序，第一階段幹什麼，多久幹完，投資多少錢，第二階段幹什麼，多久幹完，投資多少錢，等等。

    再比如，地方政府的責任和義務，征地拆遷誰負責，稅費優惠力度，水從哪來，電從哪來，通信如何保障，等等。

    每一條都涉及到幾千萬甚至上億元的利益，將來都要白紙黑字地寫在合同里。

    在養馬島這個項目上，郭賀年所求不多，只需要留一塊好地段給他建酒店就行。

    聯合地產現在不缺錢，所以呂仁鶴更像是個打醬油的，不過也會視情況決定是否為聯合地產提供開發貸款。

    聯合地產是這個項目的主導者，談判也是由劉鑾雄負責。

    休息了一晚，第二天上午在徐英的陪同下，香江的客人來到沐城老城區參觀。

    沐城的老城區範圍大概也就六七平方公里，還沒有養馬島面積大，但改造難度卻不小。

    之前說過，成片開發的成本是每平方公里1-1.5億元，僅僅是基礎設施建設費用，如果加上征地拆遷安置費用，翻個幾番都打不住。

    所以，沐城老城區的舊城改造不可能一蹴而就，而是分片區滾動開發。

    這次剛完成改造的朝陽街歷史文化街區，有北方第一開埠歷史街區之稱，位於沐城山下，沐城山醫院以西、港務局以東、北馬路以北，佔地面積600多畝的區域。

    陪同參觀的還有沐城城市開發公司的項目部主管趙有來，去年遠洋地產和沐城市政府合資成立沐城城市開發公司後，趙有來從遠洋地產調了過來。

    「改造後的朝陽街歷史文化街區定位為『中國北方第一開埠歷史文化休閒度假街區』，以活化多國文化元素為目標，在整體提升改造的基礎上，我們盤活了近千間（幢/座）保留建築，復原了上百座歷史建築，從而拓展了國際探訪旅遊和文化商務等領域的發展。」

    趙有來口才不錯，否則也不會被安排來給客人當解說員。

    一行人走累了，正好前面有個廣場，大家便在廣場上找地方坐下來休息。

    因為這裏還沒正式對外開放，所以除了他們這一行人，廣場上再無一人，安靜得能聽到海風的聲音。

    郭賀年坐在長椅上，感受到迎面而來的習習涼風，笑道：「這裏不錯，閒暇之際，一家人來此遊憩，光想想就讓人羨慕。」

    趙有來道：「郭先生，國慶節期間，我們將在這裏舉辦一系列慶祝活動，有露天音樂會、卡拉ok大賽、呂劇表演、合唱比賽、畫展、文藝演出、籃球比賽，一連七天，天天都有活動。」

    郭賀年道：「貼近民生，雅俗共賞，唉，可惜我過兩天就要走了。」

    徐英道：「郭先生可以在沐城多住段時間嘛。」

    郭賀年苦笑道：「徐市長，不是我不給面子，而是放心不下家裏。」

    下午，徐英就沒有再陪玩了，劉鑾雄也留在酒店裏準備接下來的談判事宜。

    郭賀年樂得清閒，打算在寶貝閨女和大侄子的陪同下，在沐城遊山玩水，享受一把天倫之樂。

    作為主人，傅松不能當甩手掌柜，主動給他們當起了導遊。

    劉鑾雄忙着談判的事情，自然就顧不上李小姐。

    李佳欣今年才23歲，正是活（不）潑（耐）好（寂）動（寞）的年紀，劉鑾雄是真心喜歡她，生怕冷落她，於是就拜託他的傅老弟幫忙照應一下，讓李小姐跟着傅松出去玩。

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