重生1979 第百八十八章 初臨浦東

    帶着蕭瀟對我的安全感，我獨自一人離開雲洲殺向了上海，開始佈局影響望囡未來走勢的另一盤大棋。雖然沒有任何人跟隨，但當我走出虹橋機場的時候，周到的上海人卻沒有讓我感覺到一絲的困頓，周仲毅更是用他能想到的所有方式向我表示了自己的熱情，直到我被他溫暖的出現眩暈狀態，他才知趣的壓抑住了自己的豪爽將我讓進了一輛加長林肯當中。

    「--＆網--然的靠在臨江花園的長椅上問道「老周，你有沒有仔細規划過自己的未來？或者說，你覺得自己現在所做的事情能支撐你在兩年內成為上海首富嗎」？我不太明白--＆網--然的說道「從七十年代到九七之前，和黃、恆兆、新鴻基、紹基和怡和這五家公司在香港最黃金的二十年裏，成就了七個身價過十億美元的富豪，同時也以壟斷香港房地產市場地手段讓香港經濟在二十年裏不間斷的超高速發展。也正因為對房地產的壟斷，使得他們在香港的曾經和現在都獲得了話語權。而且在香港歷史上的幾次正常和非正常地間歇性經濟波動中，他們更是以一己之力便幾乎穩定住了香港的局勢，讓香港民眾對他們產生了絕對地依賴和信任。時至今日。他們地一舉一動現在都能影響着香港甚至是整個東南亞的經濟走勢，甚至就連咱們內地市場也或多或少地要受到一些影響」

    「不明白？」看着盲目激動地周仲毅，我無奈的搖着頭幫他解釋道「老周，我記得你在九七年亞洲金融危機的時候從和黃和長實身上撈了不少好處，那如果我猜的不錯的話，你應該研究過李超人的傳記吧？不知道你有沒有注意過他當年完成了資本的原始積累之後要進入房地產市場而不是其它在當時看來更有前途的行業呢」？因為做房地產的利潤大？」周仲毅不假思索的應聲道「房地產的投資大、利潤空間高，而且像房子這種每個人都需要的東西是有很大的市場的。所以即便是我的話，我也會在香港經濟開始繁榮的時候選擇做房地產，因為在那種人多地少的情況下肯定穩賺不賠嘛」！

    我被周仲毅的粗狂逗得忍不住笑了出來。看着不知所謂的他反問道「那香港的樓市現在為什麼跌了呢？是人少了，還是地忽然多了？你認為房地產那不到2的利潤和餐飲業那5甚至是的利潤率相比，哪個更高呢？你認為幾百萬就可以做成的房地產公司的投資會比規模幾十億的航空公司或者是規模上百億的重工業企業投資大嗎」？

    「以後看名人傳記的時候別光背人家賺了多少錢！」見周仲毅被我問住，我笑着拍了拍他的肩膀後解釋道「在傳統的產業劃分方法中，建築業被單獨拿出來和大農業、重工業以及服務業並列成為了支撐某一國家或地區經濟發展的支柱產業，而它除了具備支柱產業的一般特點之外。。網電腦站,c。它還有其他產業所不具備的充當調整國民經濟結構地經濟魔棒的功能。因為房地產行業既是重工業的直接消費者。又是大農業和服務業的供給者和消費者。它在整個國民經濟發展當中即起到了穿針引線的作用。又充當着支撐另外幾個產業發展地經濟基礎，所以只要它的規模、結構或者是基礎投資發生變化，國民經濟必然會產生乘數性的波動。

    通俗點講，就是說如果你要做房地產。那麼你就要用鋼材、電、水泥等這些由重工業企業生產的原材料，除了這些原材料之外你還要從金融服務業和社會服務業那裏得到貸款以及運作這次投資和宣傳自己地機會，甚至你還需要農民工為你提供服務，而你一旦完成了這個投資之後。當初和你打過交道的那些行業又統統的變成了你的消費者。這樣的話，其實就等於你們之間形成了一個資金的閉路循環，而循環的結果就是使國民經濟在你們之間每一個相交的結點上都進行了一次計算，雖然這種重複計算看起來有些難以理解，但它確確實實的是創造了新的國民經濟收入。

    於是房地產作為魔棒地特性在這個時候就顯露了出來，經濟疲軟時我們可以加大房地產投資，以此來帶動相關產業發展增加結點的重複計算次數，而當經濟過熱時，我們可以遏制房地產投資，以遏制它達到遏制那些相關產業和貨幣乘數的目的。所以說。房地產並不是像你想像中的那樣只是富豪們為了快速暴富的資本，在李超人他們的眼裏房地產是穩定某一地區經濟發展最有力也是最直接的工具，也是香港四大家族賴以生存的根基」。

    我近乎直白地解釋還是沒有讓周仲毅明白過來，反而使他更加疑惑道「葉總，如果國家想調整某種行業的經濟結構或者是想讓經濟發展的話，直接出政策不就可以了？這樣的話可比從房地產下手要容易得多，而且如果國家控制房地產發展的話，那樓市不就更熱了」？

    「聰明！」周仲毅誤打誤撞得問題，讓我忍不住失言稱讚了他一句。(手機閱讀paoshuom）但還好在他沒注意到自己已經正確的預言了某種東西的時候我便將他的注意力帶到一邊道「老周，好像有一點你不太明白？我不知道你以前是怎麼做房地產的，反正我從做第一個盤到現在為止，都是在以一個投資單位轉動十個投資單位地項目。換而言之，房地產行業的一億直接投資，將直接轉動一個十億項目，而這個十億的項目造成的諸如水泥、鋼鐵之類的相關產業的間接投資將不低於兩百億，這種間接投資乘數是任何一個行業都不具備地。反之，要想不讓這兩百億地過熱投資出現的話。抑制它地直接投資源頭便成為了最直接也是最經濟的方法，而且還因為房地產行業的間接投資乘數高於其它行業，所以國民經濟的過熱問題當然也會很快得到解決」。

    「我做的時候要低一些！」周仲毅思量了一番我的話之後，重新變回最初的模樣笑着問道「葉總，那你的意思是說我應該趁着現在國家拉動內需的機會去做上海地王，可是如果以後出現經濟過熱的情況後。國家一定會出台政策抑制房地產發展啊」？

    「所以我才讓你做地王！」看着不明所以得周仲毅。我壞壞的笑道「老周，我剛才提到的新鴻基和和黃他們。在香港樓市暴跌之後是不是像你擔心的那樣遭遇了巨大的困境呢？你知道他們為什麼沒有像那些小地產商那樣出現危機嗎」？

    「這個原因就在於他們大！」見周仲毅被我笑的發毛，我惡作劇般地沖他眨眨眼睛說道「房地產商開發一個項目所啟動的自有資金，應該是只佔到整個項目總體價值的，就算香港那邊比咱們經濟發達，這個比例也不會超過3。於是這個時候就出現了兩極分化，一個小的地產公司可能會將全部資金壓到它唯一的項目上力求做大，而一個超級地產大鱷則會把它的資金分散到多個項目上力求做規模化。但不論他們的出發點和操作方式有什麼不同，他們都不能避開一個問題，那就是房地產開發的周期性。所以當樓市出現拐點或者是國家出手冷卻經濟地時候，他們將面臨兩種截然不同的命運。

    只有一個或少數幾個項目在運作的小房地產公司在遭遇到經濟冷卻的時候。他們的資金鍊將面臨周轉不力甚至是斷裂地危險，而當地產大鱷遭遇經濟冷卻的時候，他們可以借着房地產開發周期長這個特點讓手中的某些項目冬眠，藉此以抽調資金來幫助某個此刻需要運作的樓盤。於是在這種情況下，小地地產公司紛紛破產或是被兼併。而大的地產公司卻因為市場供給量的減少而保住了自己的利潤，並借着那幾個冬眠的項目成功的擴大了自己的市場份額」。

    「但我讓你做大不是為了這個原因！」看着眼神已經開始閃爍出貪婪的周仲毅，我認真地拍着他的肩膀說道「老周，如果我沒記錯的話。你真正淘到地第一桶金是靠着吃國有企業職工股積累起來的吧」？聽到我揭他的老底，周仲毅的臉上瞬時出現了一片愕然，但很快他便掩飾着笑道「葉總果然是厲害，我老周在你面前簡直就是赤身**啊」！

    「我可對男色不敢興趣！」和周仲毅笑着對視了一眼後，我繼續將注意力放回到奔流的黃浦江上「咱們都是出來跑得，所以有些事情不用說的太明白，但是如果等一兩年之後你走到我現在的這個位置，有些事情你就必須要和哪些好奇人說個清楚了。因此，從現在開始你就要給自己找一條合適的路，儘量把過去的那些不光彩漂白。而這條路就是房地產。只要你能在短時間內把你地那些不太好講的資產全都注入到香港的那個殼裏，便可以通過它讓這些錢乾乾淨淨的流回上海，到時候你便可以自豪的跟那些對你好奇的人說你是一個資本運營的高手，而不必再擔心他們會看到你以前的那些泥點子」。

    「這樣會不會太冒險？」周仲毅故作深思的沉默了一陣之後，很是猶豫地問道「葉總，我聽別人說有時候雞蛋不能都放在同一個籃子裏，而且如果我把這些資產都注入嘉鴻地產的話，那你的股份不就要被完全稀釋掉了？我這樣做有些不夠朋友吧」？

    「既然是朋友就不要在乎那些東西」我有意的沒有去看周仲毅的眼睛，而是很放心的安慰他道「老周。你先在不是在把雞蛋往一個籃子裏放，而是在用一隻母雞孵多隻小雞。只要你利用好了資本市場地槓桿效應，嘉鴻就可以在最短地時間裏給你聚斂到你迫切需要的那些資金，有了資金你也就可以趁着現在地房地產熱把自己的攤子鋪大並一舉把自己做強，讓自己真正的在上海扎穩根基拿到你夢寐以求的話語權」。

    在我的點撥之下，周仲毅終於和我露出了一樣的壞笑，連忙揣着我送給他的夢想向我請教道「葉總，那你覺得在未來幾年裏上海的哪些地塊兒值得重點關注呢」？

    「好像你才是上海人吧？」我玩味的打量了周仲毅一眼，起身示意他跟我一起站到黃浦江邊後解釋道「老周。我不知道你有沒有仔細的研究過上海大中環的區位特點，如果沒有的話，我倒是可以給你講講我個人的看法。就目前中環的這個概念來看，它雖然是涵蓋了浦東、楊浦、虹口、寶山大華、閘北、普陀、長寧和徐家匯，但由於這些地區本身就存在差異問題，所以很有可能相對形成你們上海人常說的上只角、下只角現象」。

    聽到我的玩笑。周仲毅不但沒有發笑反而頗為驚奇的看着我問道「葉總也懂上海話？看來葉總上海的興趣真的不小啊。不知道哪些地方能成為你眼中的上只角呢」？

    「我從來不做沒把握的事情！」我很受用的接受了周仲毅的疑惑後，點燃煙淡然道「就目前的情形來看。大中環以內最值得我投資的是徐家匯和長寧兩個板塊，在這兩個板塊兒中我優先考慮徐家匯。徐家匯位於大中環這個概念區域裏的樓盤價格現在明顯比它處在內環部分的樓盤價格要高，而如果我估計的不錯的話，這個差額很有可能因為中環徐家匯在最近幾年的集中開發而繼續擴大，擴大的範圍可能在兩萬元以上」。

    「為什麼不優先考慮長寧呢？」周仲毅貌似很外行的反問了我一句後，認真地向我建議道「葉總，我肯定是不懷疑你對徐家匯未來的判斷，但是這總要有個過程。而長寧現在本身就具備成熟的區位優勢、配套設施、交通捷運以及濃厚的高檔住宅氛圍，如果不是區位因素在做怪的話，它的前景和靜安幾乎不相上下」。

    聽到周仲毅很專業的問題，我玩笑的拍了拍他的肩膀後大概指着陸家嘴的方位說道「老周，從下飛機到現在，好像一直是咱們兩個人在談，你難道不覺得少了點兒什麼嗎」？