第54章 給房地產一個緊箍咒
「姚遠同學,你剛才說到,必須嚴格控制各大房地產公司的借貸規模,以避免造成系統性風險,是不是有點危言聳聽?」
「關於這個問題,你可以展開來說說」
建設部的一位領導提問道。
他這番話,在會場引來不少專家學者的附和。
現在房地產市場一片欣欣向榮,很多人並沒意識到其中蘊藏的巨大風險。
姚遠沖那位建設部領導點了點頭,隨即說道:
「我堅持自己的觀點,必須嚴格控制房地產公司的借貸規模,尤其民營房地產公司,但這並非打壓民營經濟的意思」
「在這裏,我想舉個例子來說明情況,以便大家更好理解我的想法」
「好的,姚遠同學,我們洗耳恭聽」
那位建設部領導點頭說道。
姚遠點了點頭,隨即拋出一顆重磅炸彈。
「假如我是一家房地產公司的老闆,手裏有不少錢,正好趕上土拍,為了公司發展,拍到了一塊價值100億的土地」
「拿到這塊土地後,我會立刻拿着這塊土地去銀行抵押貸款,應該能貸出來90億左右,基本能抵沖我拿地的成本」
「從銀行貸出來的90億,我不會立刻投入開發,而是繼續拿地,然後再次抵押貸款,這次應該能貸出來85億左右」
聽到這裏,大家都點了點頭。
國內民營房地產公司基本都是這麼幹的,根本沒幾家地產公司會老老實實地拿到土地後就開發。
很多房地產公司甚至就沒打算開發什麼項目,只是打着項目的幌子拿地、然後去銀行套貸款!
稍頓一下,姚遠繼續說道:
「同樣的操作我可以重複很多次,原來的100億很快就會翻到上千億,甚至上萬億,多出來的那些都是銀行貸款」
「這麼一連串操作下來,真正承擔巨大風險的,已經由我這個房地產開發商,變成了慷慨放貸的國內各大銀行」
「如果一切順利還好,我蓋出來的房子無論好壞,都有老百姓接盤,那這個遊戲就能繼續玩下去,並且雪球越滾越大」
「但是,這個遊戲的任何一個環節出錯,比如我的資金鍊斷了、比如老百姓沒錢接盤了,這個遊戲就會瞬間崩盤」
「到那時,我向銀行貸的幾千億、甚至上萬億貸款,都會變成壞賬,由此引發的連鎖反應有多麼嚴重,可想而知!」
「嘶!」
會場內響起一片倒吸涼氣的聲音。
無一例外,大家都被姚遠描述的情況給嚇到了!
就連主席台上的大領導,眼中也閃過一片震驚之色,臉色變得凝重了幾分。
下一刻,他突然插話問道:
「姚遠同學,你看問題的目光相當長遠,而且有一定高度」
「你能想到這些問題,是不是有解決辦法?說來聽聽」
姚遠看了看對方,然後搖了搖頭。
「回領導話,我其實也沒有太好的解決辦法,只有一些防微杜漸的想法」
「首先一點,絕不能允許任何一家地產公司無限制地抵押貸款,無限制地拿地,也不能長期屯地捂地」
「可以根據房地產公司的資質和規模,制定貸款上限,一旦超過上限,各家銀行都不能再放貸,有抵押也不行」
「對拿地面積限制,房產公司拿地後,必須在規定期限內開發,嚴打捂地屯地行為,超期不開發者,立刻收回土地」
「嚴禁套娃,不能讓只承擔十萬塊責任的海外公司或離岸家族基金會,通過層層嵌套,控制背負巨額貸款的國內地產公司,那是空手套白狼!」
「對地產公司老闆的身份要掌握,如果對方持有外國身份,用境外公司來控制境內房地產公司,放貸時一定要萬分謹慎,甚至不放貸,」
毫無意外,這番話再次震撼全場。
所有人都瞪圓了雙眼看着姚遠,滿眼的不可思議。
其中一些跟房地產企業走的比較近的專家學者,眼中都閃過一絲擔憂之色。
坐在主席台中央的大領導,卻陷入了沉思。
就在此時,姚遠又補充了幾句。
「還有一點,鑑於現在實行的期房預售制,我認為有必要建立一套完善且嚴格的監管制度」
「房地產企業開始預售時,購房款不能直接打給房企,而是轉入特設銀行監管賬戶,專款專用!」
「然後根據工程進度由銀行放款給房企,比如打完地基放20%,蓋到一半放50%,封頂放70%」
「驗收交房後放90%,剩餘10%當做房屋質量保證金,等三年後沒發生重大質量問題再發放」
「如此一來,應該能有效避免爛尾樓出現,也能確保房屋質量和按期交房,還能確保銀行貸款的安全」
「老百姓花光積蓄並透支未來幾十年的收入,好不容易買套房,不能讓他們買爛尾樓啊,那不利於社會安定與和諧」
話音落下,會場內立刻響起一片驚嘆聲。
「哇哦!這小子真是太敢說、也太敢想了」
「他一個大三學生,是怎麼想到這些的,簡直匪夷所思」
此起彼伏的驚嘆聲中,第二排一位金融專家突然湊到劉教授耳邊低聲說道:
「老劉,你這個學生太狠了,他是不是跟地產企業有仇?擺明了要給所有房地產企業都戴上緊箍咒啊!」
「如果他說的這些變成現實,的確能避免很多潛在的危機,卻無異於給火熱的房地產市場兜頭潑一盆涼水」
「尤其對眾多民營房地產公司來說,如果收緊貸款,怕是會要了很多民營地產公司的命!」
聽到這話,劉教授故作無奈地搖了搖頭。
「老易,我也不知道這小子這麼能說,這麼敢說!真是初生牛犢不怕虎」
「他的出發點很好,但太過理想主義,他說的這些恐怕很難實現」
就在此時,歐陽教授突然插話進來。
「姚遠說的沒錯,這些問題確實需要注意,而且越早制定對策越好,免得變成大麻煩」
正說話間,主席台上的大領導再次出聲說道:
「姚遠同學,你這有點振聾發聵的意思啊,非常不錯,認識也很深刻!」
「這是一些很好的建議,回頭你寫一份材料遞上來,我會好好看看,研究一下」
隨着他這番話,現場所有人都被驚了。
尤其劉教授和王校長他們,都滿面驚喜之色。
他們怎麼也沒想到,大領導居然如此重視姚遠這番話,難不成有意整頓房地產行業?
毫無疑問,姚遠今天這番表現,必定會引起不小的轟動,也會讓很多人心驚肉跳!
台上大領導的青睞,卻及時為他加了一層保護。
接下來,姚遠又回答了幾個有關房地產方面的問題。
他的回答再次引來一陣陣驚嘆聲,也讓所有人眼前一亮。
說完房地產的事情,證監會領導又開始發問。
「姚遠同學,你剛才說到,要加強對股市的監管和引導,有什麼具體措施沒有?」
「股市一路長虹對經濟的帶動作用非常明顯,但過猶不及,你有什麼辦法解決這個矛盾?」
話音落下,所有人都再次看向姚遠。
姚遠沖證監會領導點點頭,然後給出了自己的答案。
「當前這種牛市環境下,想強化監管股市,又不破壞向好的勢頭,只能順勢而為」
「比如控制融資融券規模、控制金融槓桿的幅度、嚴格限制大股東高位減持、做好輿論引導工作,」
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