我要做港島豪門 第557章 【長江實業的短期方向】
測試廣告1經過三天的高層磋商，長江實業和太古洋行達成了協議：合資組成新的地產公司——施利亞地產，雙方各自出資0.5億港幣；施利亞地產向太古洋行購入第一期地盤，面積為6萬平方尺，價格為6000萬港幣。筆下樂 m.bixiale.com
『太古城』首期住宅項目規劃的是5幢『雙十字』造型住宅大廈，一層八戶，每幢樓26層，總計1040個住宅單元；
建成之後，擁有樓面面積80萬平方尺左右！
合同簽訂之後，太古洋行也大方展示出太古城的設計藍圖，哪怕是吳光耀也不由得佩服起來；
按照太古洋行的設計，『太古城』十期住宅項目逾10000個住宅單元（50幢住宅大廈），每個住宅單元600平方尺到900平方尺不等，這樣算下來太古城住宅面積有800萬平方尺；
吳光耀倒抽一口冷氣，由於太古城的地皮成本非常低，樓面地價僅為70港幣每平方尺；
按照目前的人工、材料等成本，每平方尺樓面造價預計在60港幣左右；
也就是說每平方尺樓面成本價格，只有150港幣不到！
那麼能賣多少錢呢？
按照歷史，1976年太古城首期兩幢樓的售價為230港幣每平方尺；
到了1977年，每平方尺售價將達到300港幣每平方尺；
到了1981年，地產達到巔峰，每平方尺將達到1300港幣。
獲利之豐，可想而知！
而且，太古城還規劃了300萬平方尺的『太古城中心』，號稱全港最大的商場（後被海港城超越），經營方式只租不售；商場內可以容納數百家精品店、百貨公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及溜冰場等各種娛樂設施。
整個太古城就貢獻了1100萬平方尺的物業，但就算如此大的面積，整個太古船塢地皮的建築比例只有25%；
按照港府規定的35%建築比例條例，太古城拿出了將近40畝（24萬平方尺）的土地，用來開闢花園、娛樂場、休憩場地；
所以，太古城的居住環境堪稱一流。
太古洋行的地產策略雖然保守，但吳光耀是真心的佩服。
...........
長江大廈，董事長辦公室。
吳光耀對着沙發上的黎星說道：「大型私人屋邨將成為香港住宅市場的主流，這也是我這些年到處收購老牌公司的目的！」
黎星聽的心情澎拜，長江實業如今也算擁有了幾塊大面積地皮，可發展大型私人屋邨。
「老闆，我們要馬上發展大型私人屋邨計劃嗎？」
吳光耀有意考考自己這個得意高管，所以說道：「你打算怎麼利用薄扶林、銅鑼灣、賽西湖、太古山谷1號段，說說你的計劃？」
長江實業目前擁有的地皮儲備情況如下：
一、230萬平方尺的小型地盤/舊樓，這些是在六七事件中，趁低吸入的地盤（原本380萬平方尺）；這些地盤地理環境較好，普遍位於本島和九龍繁華地段。
二、500萬平方尺的新界乙種換地權益書/新界地皮，這是這些年來長江實業矢志不渝的結果。
三、大型地盤，包括薄扶林（90萬平方尺）、銅鑼灣（130萬平方尺）、賽西湖（86萬平方尺）、太古山谷1號（50萬平方尺），這些地皮都是可求而不可遇的好地皮。
這樣算下來，長江實業已經擁有1000萬平方尺的土地儲備，可謂是強悍之極。
也正是因為如此，吳光耀在這次地產大跌30%之際，並沒有趁底吸納新的地皮；
其中也是有兩方面的考慮：
第一，1982年還有一次大機遇，可以儲備大量土地；
第二，吳光耀有意讓自己旗下的地產公司，專攻私人屋邨項目（1500個住宅單元加各種商業的項目，相當於前世的內地小區。）；小型的住宅項目（幾幢樓的底盤）不是放棄，而是減少數量。
黎星想了一想，認真的說道：「按照目前的形勢，我預計港島的地產將在1976年開始旺盛，按照香港的地產周期，一個旺市會持續四五年....」
黎星話還未說完，吳光耀鼓掌稱讚他的預判性！
可以說，黎星完全摸透了香港的地產趨勢；
當然，不是說在1981年以後，長江實業退出地產市場，而是提前減輕債務、減少樓盤開發、減少大規模投資，以此來抵禦風險而已；地產業務當然不會停，否則公司的職員、以及合作的判頭、工人該如何安置。
得到吳光耀的肯定，黎星立馬信心更甚，開口說道：「所以，關於四塊大型地盤，我的想法是：賽西湖地塊，立馬修建一個集娛樂、運動、休閒為一體的大型活動場所，和賽西湖景區連成一片；並預留10萬平方尺的住宅用地，在1976年進行開發私人屋邨；在10萬平方尺的地盤上，可修建12幢26層住宅大廈；屆時，總樓面面積預計在160萬平方尺，逾2000個住宅單元。」
吳光耀點點頭，由於整個地盤高達86萬平方尺，那麼修建12幢住宅大廈，自然不可能超過建築容積率，甚至說非常低。
吳光耀插話道：「1976年開發住宅的話，我們可以分別在1978年、1979年、1980年，分為三年進行銷售。」
雖然知道1981年的高達住宅可達1300港幣每平方尺，但是考慮的市場、財務等各方面，長江實業也不可能捂在手裏這麼多年。
據吳光耀所知，1976年港島的高級住宅就達到了300港幣每平方尺，而到了1981年，將達到1300港幣每平方尺，漲幅為3倍左右。
黎星點點頭，老闆既然說分為三年銷售，那麼自己只需將12幢住宅大廈也為三期工程即可；
這樣一來，既減少了財務壓力，又不會被人說！
此時，黎星已經通過吳光耀的話語，而清晰的明白了港島地產走勢，所以信心十足！
黎星接着說道：「太古山谷1號地盤，和賽西湖地塊的操作方法和時間差不多。」
吳光耀再次點點頭，補充道：「可以選擇在1975年底就起樓！」
雖然在1974年到1976年，這幾年長江實業起樓的面積較小，但是不影響長江實業：
第一，長江實業的財務狀況可以支撐這兩三年的相對空白期；
第二，港島一建這幾年也有很多商業樓宇項目，並不會讓工人和判頭大量失業！
想到於此，吳光耀提醒道：「我預計到了1976年，港島會出現搶工人，搶判頭的情形，你要做好心理準備！」
黎星的內心深處，對吳光耀的佩服無疑又增加了許多！
事業如此龐大的老闆，居然連這種場景都能預判出來，可謂真的是腦容量大的出奇！
「恩，老闆放心，我會拿出方案的！關於銅鑼灣的那塊地皮，我已經做好的規劃！銅鑼灣是港島的第二商業中心，而銅鑼灣的那塊奶牛場地皮更是高達110萬平方尺，還有一些製冰廠等地盤，也有20萬平方尺。所以，我打算在這些地盤上面，修建五幢高檔商業大廈，以及一個包含購物中心的高檔私人屋邨及高檔住宅項目。而五幢甲級寫字樓計劃，我打算最近就開始進行！」
換做是其它地產公司，五幢甲級高檔寫字樓，絕不是那麼輕而易舉的事情；
但是對於長江實業來說，並不存在這個問題！
其它的原因暫且不說，就憑長江實業的背後是吳光耀；
管理層也知道，哪怕因為發展速度過猛，而導致出現財務狀況，也不是大難臨頭；
因為吳氏家族隨時可以私有化這個公司！
就連港島股民都知道這個道理，所以，長江實業自股災之後，市值不過蒸發了40%（絕大數上市公司蒸發了70%），依舊還有42億港幣的市值；
這個市值從最開始佔香港總市值的9%，現在已經攀升到佔香港總市值的15%，達到了一個可怕的程度。
股民不僅僅看到了長江實業的背後有吳氏家族，不擔心倒閉；
還有一個非常明顯的財務狀況良好，並且長江實業的收租非常高，而且穩定（商業地產只降了25%，新加坡更是收租上漲）。
綜上，靠着兩個大型商業體和六幢甲級寫字樓收租，長江實業的股票硬是很剛！
當然，這也有個壞處，那就是吳光耀提前拋售了12%的長江實業股票，再重新買進，賺了才僅僅三億港幣。
「銅鑼灣的高檔住宅項目，我打算從1975年開始起樓；至於薄扶林那塊地皮，我覺得還是先儲備起來，到了八十年代再考慮！」
銅鑼灣的地皮在修建了5幢商業大廈及小型購物中心之後，預計還能剩下80萬平方尺左右，預計可以修建4000套高級住宅單元，確實夠長江實業消化一個階段了。
但是，吳光耀還是搖搖頭，說道：「薄扶林那塊地皮，也在1975年開始建設一個大型屋邨。地皮雖然留在手上可以等房價升值再造，但是這麼大一塊地方空置，會被人說閒話的！重要的是，八十年代，我們長江實業依舊不會缺大型私人屋邨的地皮，你就放心吧！」
黎星點點頭，說道：「恩！既然如此，看來我們這幾年大項目真的很多！」
其實，長江實業八十年代的大型私人屋邨地皮根本還沒有坐落；
港燈的兩塊地皮雖然可以發展大型私人屋邨，倒是港燈本身實力不弱，自己貿然將港燈的地皮剝離，也容易被人詬病；
所以，吳光耀認為港燈也有必要成立一個地產公司，自己開發北角電廠和鴨脷洲電廠這兩塊地皮；
當然，兄弟公司可以參與進來！
本着有錢一起賺的原則，吳光耀已經不會輕易的私有化公司了！
除非，這個公司被港島股民嚴重低估，造成不利於公司發展，比如九龍倉集團；
而和記黃埔、港燈這些公司，經營本身沒有問題，何必要吃獨食呢？
所以，長江實業八十年代的開發大型屋邨地盤，目前只有一個選擇，那就是天水圍；
吳光耀準備造新市鎮，長江實業正好參與進來！測試廣告2
