我要做港島豪門 第454章 【乙種換地權益書】（3000字章節！）

    測試廣告1    8月，長江大廈。墨子閣 www.mozige.com

    吳光耀在辦公室里正在忙着核算，關於長實地產的住宅物業及住宅地皮，移交給長江實業的細節問題。

    年初，長江實業發行新股1000萬股，集資3.1億港幣；

    其中1.1億港幣將用於新世界中心、長河中心、中區四幢商業大廈的建築費（階段建築費用），

    而另外的2億港幣，吳光耀打算全部用於購買長實地產的地皮和物業，此時機會正合適；

    至於這些地皮和物業後續的開發費用，自然可以通過貸款來解決。

    不過，2億港幣顯然買不了多少長實地產手中的138個物業和地皮；

    長實地產的138個物業和地皮，吳光耀在『六七事件』中只花費了2.5億港幣，但此時已經升值到8億港幣左右，漲到了三倍價格以上。

    所以，吳光耀需要核算具體的交易細節！

    138個物業和地皮的資料，被吳光耀翻的無數次，最終全部在腦海里形成了一個物業系統；

    138個物業和地皮，如果計算佔地面積的話，一共是388.65萬平方尺；

    但交易肯定是要按照物業歸物業，地皮歸地皮這樣來計算，否則吳光耀豈不虧死！

    最終，吳光耀找出了33個物業和地皮，一共差不多100萬平方尺的地皮，打算2億港幣出售給長江實業；

    接着，吳光耀繼續挑選物業和地皮，因為自己還得拿出地皮和物業增持長江實業的股份；

    此時，吳光耀擁有長江實業2350萬股，總股本為5800萬股，占股為40.5%；

    要說安全性（被人惡意收購的情況），絕對是安全的！

    加上林有德、何顯、鍾子光三人的股份，差不多也有49%的股份；

    之所以說很安全，是因為一旦有人惡意收購長江實業，決不可能無聲無息的進行；

    而擁有40.5%股份的吳光耀，完全可以挫敗惡意收購，僅僅需要再收購幾個點，鞏固一下即可。

    要說不安全，無非就是如果有人惡意收購長江實業，必會抬高股價，到時候吳光耀增持股份的代價就會很高！

    比如遇到前世大劉那種股市狙擊手，吳光耀這種持股量的大股東，也會很容易讓他得逞（股票高價中抽身而出）；

    但長江實業有個地方，是大劉這種狙擊手不敢輕易動手的，那就是此時長江實業市值已經高達21億港幣，是港島市值第二高的上市公司，僅次於怡和洋行；

    等到80年代，市值幾百億港幣是妥妥的！

    不管怎麼說，吳光耀也不可能讓自己的股份只有40.5%，持股49%才是吳光耀的底線；

    畢竟長江實業每年的分紅足以讓吳光耀持股這個量，要不是考慮各方面的因素，吳光耀甚至準備在八十年代中英談判階段，趁着股價暴跌，直接私有化長江實業。

    此次，長江實業需要定向增發新股900萬股，按照當前的股價35.5港幣每股，吳光耀需要支付3.2億港幣；

    這筆金額，吳光耀自然是以物業和地皮抵消！

    挑來挑去，吳光耀挑出一疊資料，一共是55個地盤和地皮，差不多160萬平方尺的土地；

    餘下50個物業一共是128萬平方尺的地皮，地利位置稍微好一些，留着七十年代後期再賣給長江實業了！

    花了2.5億港幣抄底的地皮和物業，吳光耀最後只回收了2億港幣和50個物業和地盤（128萬平方尺土地，2.8億港幣左右）；

    不過考慮長江實業的固定價值爆漲，那麼吳光耀的身家自然也就暴漲了。

    .....

    8月中旬，長江實業的股票停牌，披露了重大交易細節：

    第一，長江實業按照市價，用2億港幣購買長實地產33個物業和地皮，總計101萬平方尺地皮；

    第二，為了方便長江實業的股票流通，長江實業覺得拆股，一股拆分為兩股，股價由35.5港幣變為17.75港幣；

    第三，定向增發新股1800萬股（拆分後），總價值為3億1950萬港幣，長實地產以55塊地皮和物業定向增持。

    當股民看到交易細節的時候，持股長江實業的股民紛紛陷入狂喜！

    為何？

    長江實業的一些列動作，股民手中的股票價值沒有損失分毫，但是長江實業的實力卻大增了很多，那麼接下來長江實業的股價必將再次迎來上漲。

    果然，開盤當日，長江實業的股價由17.5港幣每股，上漲到20港幣每股，總市值26.8億！

    長江實業的26.8億港幣市值，直逼怡和洋行的33億港幣的市值；

    要知道怡和洋行上市部分的資產是由海內外的資產組成，其關聯公司足足上百個。

    此時，吳光耀持股6500萬股長江實業的股票，總股本為1.34億股，吳光耀占股48.5%；

    那麼吳光耀手中的長江實業市值也達到了13億港幣。

    .....

    三劍客聯袂來到吳光耀的辦公室。

    「開發住宅樓宇，並不是我們當下很急迫的事情；所以，這次長江實業得到的物業和地皮，不需要趕着速度開發；還有開發的順序也是地皮優先開發，物業（舊樓）最後開發，畢竟物業還能收租，創造一定的經濟效益！」吳光耀說道。

    吳光耀之所以提醒三人，那是因為長江實業以前開發住宅項目，都是被吳光耀趕着開發，以求在地產暴跌前賣光（吳光耀知道地產暴跌時間的前提下）；

    修焱兵笑着說道：「以前是我們長江實業的實力不夠，需要把資金流動起來；如今以我們長江實業的實力，完全可以做到在地產下跌的情況下，我們捂個十年八年都不成問題，等地產回暖了再進行出售；所以，確實不需要趕進度了！」

    史俊也說道：「老闆常說，如果把港島的發展年份拉長，那麼地產肯定是大漲，一時的下跌絲毫沒有影響。事實也證明了老闆的這個說法，長江實業成立20年來，房價上漲了12倍，地價上漲了20倍....」

    黎星說道：「我們現在僅靠收租，都可以支撐公司的正常發展了，所以我們只要看好港島的長遠發展，一些局部波動，完全可以做到穩如泰山。」

    可以說，長江實業的鼎世之基已經鑄成！

    討論了一會關於住宅用地的開發策略，大家總結了一下：

    首先，公司的重點開發項目依舊是：長河中心商業體、新世界中心商業體、中區四幢商業大廈；

    其次，才是開發一些住宅項目，地皮優先開發，物業收租；地段差的地皮先開發，地段好的地皮後開發。

    接着，吳光耀說道：「你們應該知道乙種換地權益書吧？」

    三人一聽，紛紛點頭。

    乙種換地權益書，英國人稱letter b，港府在五十年代末期開始，徵收新界農民的耕地作為發展用途，然後撥出可建房屋的土地和他們交換，通常是2.5平方尺的耕地換1平方尺的住宅用地；

    農民需要拿到這個乙種換地權益書，並不能馬上給你換地，而是要等待港府的換地宣佈；

    所以這些農民想立馬套現實惠的話，基本上是無計可施！

    而此時，九龍和本島都還嗷嗷待哺準備開發，地產商人自然不會想到去收購這些乙種換地權益書；

    當然，聰明的也不止吳光耀一人，李兆基和南豐集團的董事長陳庭耀這兩人，在這一方面覺醒的比較早。

    史俊說道：「老闆想收購這個乙種換地權益書？」

    吳光耀點點頭，說道：「收購這種『乙種換地權益書』，比起政府拍賣地便宜了很多，我只需耐心等待港府換地宣佈，便有一大塊平價買入的土地，可供建樓之用了。」

    三人沉思起來，細想起老闆的這招到底如何！

    『乙種換地權益書』它有着一定的優先權，這是政府當初的承諾，哪怕港府拍賣的土地，不管其他人開什麼價格，港府必須按照當初的合同將地給擁有優先權之人，這是『乙種換地權益書』吸引人的地方。

    有了這種優先權，一旦開發新界，那麼老闆將擁有無可比擬的優勢！

    那麼新界什麼時候開發呢？

    這才是港島的地產商人，沒有介入『乙種換地權益書』的理由；

    可能這個『乙種換地權益書』在一些商人眼裏，和一張廢紙差不多，不屑一顧。

    良久，史俊開口說道：「港府開發新界是早晚的事情，因為內地這些年在鬧gm，每年都有上萬內地人來到港島討生活，所以港島的人口會持續攀升，那麼僅靠九龍和本島，是不夠容納這些人的。所以，新界開發就是早晚的事情。我看這個『乙種換地權益書』非常的有利可圖！」

    黎星和修焱兵也想通了這點，很快大讚老闆的高瞻遠矚！

    吳光耀說道：「雖然有利可圖，但是周期確實長，一般人可沒有這個耐心！你們幫我成立一個小組，長期執行這個任務；還有要記住，不要忽悠那些農民，買賣自由，光明正大的收購；但是也有一點，也不能把這個換地權益書炒作起來，細水長流，慢慢的進行。」

    史俊開口說道：「放心吧，老闆！我知道怎麼做了！」

    土地儲備無疑是一個地產公司的核心，當地價高昂的時候，很多地產公司都畏畏縮縮的時候；

    那些擁有大量土地的地產公司，就像來到了一個盛宴，只需張開大嘴，享用饕鬄大餐。測試廣告2