重生之零售大亨 第三百四十五章 大趨勢

    飛龍路商圈，張武是知道的，之前在海市，除了海步行街就是飛龍路商圈最繁華，飛龍路商圈也是區域性商圈，輻射的半徑只有周邊10公里以及公交車沿線的消費者，商圈屬性與松林路商業街是差不多的，唯一的區域在於飛龍路商圈已經很成熟了，而松林路商業街還是一個新商圈還要養，但松林路有一個很大的優勢，就是松林路商業街是一個純商業步行街，而且這裏吃喝玩樂購一條龍的，而飛龍路因為是老商圈，基本佈局已成形，又沒有統一的招商規劃，基本上房東是誰出錢高租給誰，所以業態佈局有一些混亂，也沒有松林路商業街這樣的大型餐飲以及娛樂設施等聚客點。

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    飛龍路商業街現在的租金已經達到18萬/年/間的水平，近期因為有很多商家進入搶鋪，已經有人高價求租，喊到20多萬/間/ 年的價格了，如果松林路商業街真能趕得上飛龍路商圈，租金能夠租到15萬/年，那每一間就差不多可以賣到300萬，相當於6萬/平的單價，那麼林凡報價5萬/平還真不高。

    可是，就算這樣，價格從8500元/平，直接飆升到5萬/平，這可是當初購價的6倍，任誰聽起來也接受不了吧。

    「還有一點，我松林路商業街未來是可以與飛龍路商圈看齊的，並不是松林路商業街商鋪的租金要以現在的飛龍路的租金水平為參照，因為在未來幾年裏，所有的街鋪店租金都會大幅上漲，從最近的高價求租，相信你可以看出苗頭來了，未來的飛龍路商圈的單間租金絕非20萬/年可以搞的定的，可能會是30萬/年，甚至40萬/年還一鋪難求。」

    「不會吧？租金會漲的這麼快？有人去租？」

    林凡笑了笑，張武是不知道在2008年前後，運動品牌的瘋狂程度。那根本就不是租店，而是搶店，來也怪，所有人都看不明白在那個時期為什麼運動服飾會火到那個地步。更看不明白的是那個時期的國人竟然喜歡把運動服當作工作服，家居服，似乎除了參加宴請之外，一套運動服就可以了，似乎這是流行。

    零售業的大興。讓很多資本都注入進來，一方面工廠不停的生產，一方面不斷的去拓店，出高價轉讓費的，抬高租金的，再加上一些介惡意抬高價格從牟利的，讓房租像翻跟頭一樣往上漲，並且到那時幾乎所有的房東都成了大爺，只要手上有一套好商鋪，一年365天。幾乎天天能接到求租者的電話。

    如此一來，房東們幾乎每到續約的時候，都會着把房租往上拉升，甚至哪一家能把租金抬到商圈內最高水準，這個人就是為商圈裏的所有房東做了貢獻了，因為其他房東再續約談條件的時候，就會按照這個標準來談，甚至還要再高一點，而對於求租者來呢，嫌房租貴是吧？那好。你讓讓，後面有的是人等着呢，不就是周邊貴了幾萬塊錢嗎，有什麼。就當我少賺這幾萬塊好了，這樣的情況導致房子只要一出來，你不趕緊下手，馬上就被人給簽掉了。

    這種情況的出現一方面是因為零售市場好，求租者多，而好鋪子就那些。供不應求，所以可以坐地起價，同時也反映出那個時期的整體租金水平不高，街鋪的生意好做，投資回報高。

    投資回報有多高？舉個例子，「雅熙」海步行街一店，租金58萬/年，人事成本一年60萬，裝修分攤每年10萬，物流費用加上水電郵一年5萬，「思凡商貿」的運營成本分攤到店按每年30萬計。而這家店現在的月均銷售額有200萬，年銷售額接近2500萬，它現在的平均毛利率可以達到60%的話，一年的毛利額是1500萬，拋出所有的開支項，純利潤有1300多萬，有這麼高的利潤，就算租金漲到500萬，這家店能不能開？當然能開，因為還有800萬的利潤呢，而且利潤之外，這家店鋪的廣告效應，清庫能力這些潛在價值還沒算呢，所以以後海步行街的房租大漲有什麼怪的呢？

    或許有人「雅熙」現在因為市場競爭，而且它的銷售高，不具有普遍代表性，那就以「都市心情」為例，它現在的銷售額月均100萬，因為促銷力度大，毛利率應該在55%左右，按照上述計算方法，它一年的純利潤也有500萬，對於它來房租漲到500萬，它也會接着做，雖然利潤會少了，只有七八十萬，但是這家店的廣告效應對他們做加盟市場的好處是巨大的，同時清庫能力也是一個重要的考慮因素。

    所以現在海步行街已經有人高價求租，100平方的店鋪，叫價80萬的，甚至100萬的已經有了，如果現在有商鋪放到張大明面前，就算是150萬，他狠一狠心也會拿下來的，拿下來的結果就是以後海步行街再有商鋪出來，都只會是150萬以上了，租金就是這麼被拉上去的。

    同樣的計算方式套用到飛龍路商圈，「雅熙」在這裏的兩間店鋪，100平方一年的銷售額有接近500萬，毛利有300萬，租金就算漲到100萬/年，他也可以大賺一百多萬，所以飛龍路商圈未來漲到40萬/間/年是必然的，甚至會一直漲到整個商圈一大部分租戶會虧損，只有一部分自身產品好，經營管理強的可以賺一點，這就是街鋪店未來的走勢，林凡正是因為看到了這一點，所以在發展新品牌的時候，沒有考慮走街鋪通路，因為在未來的街鋪就是這樣一種狀況，租金每年在漲，競品每年都在增加，生意越來越難做，更雪上加霜的是購未來對街鋪品牌的衝擊簡直是災難性的。

    到那時，所有以街鋪通路為主的商家都會陷入一個巨大的迷茫區，費用年年上漲，成本年年上漲，毛利率年年下降，銷售額年年下降，此消彼長之下，後果可以想像。(未完待續。)