天眼人生 兩千三百七十六章釜底抽薪

    「國興同志講得很對，我們已經注意到這方面的問題了。現在金融市場主要由創業板和風險投資、三板市場、產權交易市場、債券市場、股指期貨、外匯市場組成，此外還有銀行、保險、投行、利率市場、樓市等等。對投資人來說，多層次金融市場的建立，將為我們提供更加豐富的投資品種，從根本上解決老百姓投資品種和投資渠道過於單一的問題。這意味着投資者將擁有更多的投資機會，和更多元的投資風格。我們國家金融市場的核心問題，將會面臨較大的轉變，也促使我們國家在金融方面的方針政策做出及時的調整。」

    侯副總理不愧是學金融出身的，談起這方面的問題來是條條是道：「我認為，這種轉變是為在樓市、股市、銀行、匯市、債券市場、利率市場、期貨市場上尋找新的平衡點的問題。多層次的市場，多元化的風格，哪一個市場失衡，都有可能帶來整個金融系統的巨大風險。因此，這是今後相當長一段時期內，我國金融問題的根本所在。」

    兩個人一個是學經濟的，一個是學金融的，在這一方面可以說有相當多的共同點，真要是深入的探討下去，沒有幾天的時間是談不完的。但今天穆國興來找侯副總理，並不是進行學術方面的探討，而是另有其他目的，趁着侯副總理喝茶的時間，穆國興說道：「侯副總理，我今天來找您主要是想就銀行信貸的問題和你溝通一下。」

    「噢，國興同志有什麼高見？」侯副總理放下茶杯繼續說道：「我也早就想和你就這方面的問題進行一下溝通了。」

    穆國興說道：「我國的房價上漲度這幾年大大加快，房地產市場明顯呈現過熱的跡象，尤其是經融風暴來臨的前一年。商業銀行房地產貸款增加額佔新增貸款的比例竟然達到76，部分城市的房價甚至以兩位數的度急劇上漲，這不能不引起我們的高度關注。」

    侯副總理沒有講話，默默地聽着，就聽穆國興又說道：「隨着時間的推移，持續宏觀調控下的經濟調整周期身影已經越來越清晰，先前支撐房地產高增長的前提條件正在逐漸消失，承載商業銀行房地產信貸快擴張的客觀基礎已不存在。對這一趨勢性的改變，商業銀行要高度警惕房地產市場步入下行通道，可能引的系統性風險。」

    穆國興拿出了一份文件又說道：「這是京城市政府送來的一份報告，根據他們掌握的情況來看，問題還是很嚴重的，現在房地產開在商業銀行的貸款比列竟然達到了8o以上，這在世界範圍內都是非常少見的，也是違背經濟展規律的。一旦房地產經濟泡沫破滅，對我們國家經濟展的傷害是致命的。」

    「國興同志在這方面有什麼好辦法？」

    「嚴格控制各商業銀行對房地產信貸方面的支持，採用一系列強有力的措施，把對房地產貸款的比列降下來。」

    侯副總理點了點頭，他知道穆國興講的這些是存在的事實。如果中央對房地產市場進行嚴格的整頓，必然要導致房價的全面下跌，從而使得銀行的風險增大。這樣，銀行以抵押物設置的風險防線勢必會經受嚴峻的考驗。而這一切的根源就是，這幾年國內商業銀行對房地產企業貸款快增長，所佔整個貸款比重也在快上升。

    就目前的情況來看，房地產開貸款主流是土地抵押貸款。而土地價格迅下降，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。比如，一塊土地在高位時評估市值為1億元，銀行風險定價為6o，這樣，房地產開商就能夠從銀行獲得貸款6ooo萬元。但是當土地的價格下跌5o時，這塊土地的抵押價值只是3ooo萬元，這時銀行信貸的風險就完全暴露出來。

    最近有人放言，如果中央對房地產市場進行嚴厲的整頓，房價必然會下跌，房地產市場的風險一旦釋放出來，最先死的是銀行而不是房地產企業。這句話包含以下幾層的意思。一是只有在銀行信貸的支持下，房地產才能夠得以展與繁榮。銀行絕對不能減少對房地產支持，因為房地產與銀行早就捆綁在一起，任何銀行支持的退出，受到傷害的先是銀行自身。

    二是儘管目前國內房地產市場出現了嚴重的泡沫，但銀行對房地產業的支持也不能減少，否則房價的下跌一定會先引起銀行的危機，並由銀行危機導致金融危機與經濟危機。

    從當前房地產的銀行信貸風險來看，包括兩方面的內容。一方面是房地產開的銀行信貸風險。監管部門對房地產開商向銀行信貸，有嚴格的市場准入制度，比如，房地產開商的自有資金必須在35以上，否則就不可能獲得銀行貸款；房地產住房預售只有在建築房屋封頂之後才能進行等。

    另一方面是房地產的個人按揭貸款的信貸風險。國家對此同樣有着嚴格的規定。很遺憾的是，由於國內房地產市場展時間短、制度法規不健全，銀行信貸風險管理缺陷到處都有。再加上利益等方面的關係，銀行現在不敢也不願意主動從房地產業退出，對國家的規定採取消極的應對，從而埋下了非常大的隱患。

    侯副總理也很清楚，房價下跌對國內商業銀行的影響很大，先受到重創的是房地產開商。目前房地產開商把銀行推到前台的主要目的就是，希望政府不要改變目前的房地產政策及金融政策，更不要實行從緊的貨幣政策。司馬昭之心路人皆知，如果是這樣的話，那麼我國的房地產市場又將回到以前老路。這實際上就是中央政府與眾多地產商進行的一場博弈，再加上各級地方政府由於賣地財政的緣故，在裏面推波助瀾，使整個國家房地產市場的形勢越來越撲朔迷離。

    在現代經濟社會當中，政府單靠行政命令是根本行不通的，必須充分揮銀行和稅收的槓桿作用，而要想把全國的房地產市場降下溫來，銀行的作用無疑是至關重要的。

    「國興同志，請你談一談，需要我們做些什麼。」

    「嚴格控制銀行對地產業的信貸支持力度，特備是對一些自有資金不足的房地產商更要提高信貸的門檻，最起碼要嚴格限制用土地進行抵押貸款，至於其他方面的問題，也只能慢慢來了。」

    侯副總理明白，穆國興是在給這些房地產商們來了一招釜底抽薪，用土地抵押貸款是房地產商們解決資金最好的辦法，他們通常採用的辦法是，先用比較少的資金拍下一塊土地來，再通過各種運作炒高周圍的樓盤價格，最後他們手裏這塊土地的評估價，就會遠遠高於之前的出讓價。

    這個時候開商們就可以通過一系列的運作，用這塊土地抵押貸款了，而貸來的款往往要高於原土地出讓價格的幾倍甚至十幾倍，這樣一來房地產開商們手裏就有了錢了，極可以利用建起來的樓房再向銀行貸款，又可以採取預售的方式回籠大筆的資金。

    最後的結果就是樓房的價格越來越高，開商們只需要拿出極少的資金，就可以達到謀取暴利的目的。一旦對房地產市場的整頓開始了，樓房的價格出現了下跌，最後受損傷的還是各家銀行，也必將給國家尚未成熟的金融市場帶來巨大的災難。